Decyzja o warunkach zabudowy dla części działki

Mogłoby się wydawać, że zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w 2023 roku definitywnie rozstrzygnęły problem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla części działki ewidencyjnej. Okazuje się jednak, że problem cały czas funkcjonuje i wiele gmin odmawia wydania warunków zabudowy na część działki ewidencyjnej. Czy takie podejście jest słuszne? Co na ten temat mówią przepisy? Jak do tematu podchodzą sądy? W niniejszym artykule postaram się odpowiedzieć na wszystkie nurtujące pytania. 

 Geneza problemu 

Zgodnie z art. 52 ust 2 pkt 1a ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu przestrzennym we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy określa się granice terenu objętego wnioskiem. Różne interpretacje tych zapisów sprawiają, że podejścia organów potrafią być diametralnie inne. Dla jednego organu oznacza to dowolność w kwestii określenia obszaru inwestycji na części działki lub działek ewidencyjnych. Dla innych zaś, określenie granic terenu objętego wnioskiem będzie rozumiane jako istniejące granice prawne, których przebieg ustalony został w trybie przewidzianym obowiązującymi przepisami, co wyklucza wskazywanie we wniosku  przez inwestora terenu stanowiącego tylko część działki ewidencyjnej.  Dlaczego jest to tak istotne? Nie zawsze inwestor, planuje realizację inwestycji na całej działce ewidencyjnej. Zdarza się, że inwestor na jednej działce ewidencyjnej chce uzyskać kilka/kilkanaście decyzji o warunkach zabudowy na obszary, które się nie pokrywają, następnie dokonać podziału nieruchomości i sprzedać działki z niezależnymi decyzjami o warunkach zabudowy. Okazuje się jednak, że nie we wszystkich gminach jest to możliwe. A co na ten temat mówią przepisy ?

Podstawy prawne

Występując o decyzję o warunkach zabudowy na kopii mapy zasadniczej musimy określić granice terenu objętego wnioskiem.  Z kolei art. 61 ust. 5a w/w ustawy wskazuje, że:

„5a. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m, i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę.” 

W opisywanej ustawie celowo rozróżniono pojęcie terenu od działki właśnie po to, żeby możliwe było wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy dla kilku działek ewidencyjnej, jednej działki ewidencyjnej lub części działki ewidencyjnej. W ustawie nie znajdziemy informacji, że warunki zabudowy ustalamy dla obszaru wyłącznie jednej działki lub kilku działek. Nie znajdziemy również informacji, że ustalenie warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej może się odbyć wyłącznie w ściśle określonych przypadkach. Warto również zwrócić uwagę na fragment zacytowanego art. 61 ust. 5a w/w ustawy, w którym opisano, że przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej. Ten zapis jednoznacznie wskazuje na to, że decyzje o warunkach zabudowy można uzyskać zarówno do kilku działek,  całej działki lub części działki ewidencyjnej.

Analizując przedmiotowy problem należy również zwrócić uwagę na rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 20 lutego 2024 r. w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy. W urzędowym formularzu w punkcie 7.2. należy zaznaczyć, czy teren inwestycji obejmuje całą działkę ewidencyjną lub działki ewidencyjne, czy część  działki ewidencyjnej lub działek ewidencyjnych.

Analizując obowiązujące przepisy prawa wszystko wydaje się dość jasne.  Należy zatem uznać, że stanowisko organów odmawiających wydania decyzji o warunkach zabudowy dla części działki jest niepoprawne. Czy sądy administracyjne również mają podobne zdanie ?  

Wyroki sądów administracyjnych

Analizując przedmiotowy problem znajdziemy wiele wyroków sądów administracyjnych, które uznały, że dopuszczalne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla części działki ewidencyjnej. Poniżej fragmenty kilku wyroków. 

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 września 2016 r. IV SA/Wa 86/16.

„Teren inwestycji, dla którego ustala się warunki zabudowy, może obejmować również część działki ewidencyjnej.”

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 listopada 2017 r. IV SA/Wa 1809/17. 

„Pojęcie „teren” nie jest tożsame z pojęciem „działki ewidencyjnej”. W przepisach art. 52 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 oraz art. 59 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. - jest mowa o "terenie", a nie o działce ewidencyjnej. Nadto, przepisy obowiązującego prawa nie zabraniają wydania decyzji o warunkach zabudowy w stosunku do części działki ewidencyjnej.”

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 lipca 2019 r. II OSK 1881/18.

„(...) dopuszczalne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu stanowiącego część działki ewidencyjnej, która nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jeżeli teren ten można jednoznacznie wyodrębnić i przedstawić na załączniku graficznym do decyzji. (...) Nic nie stoi na przeszkodzie, aby określić warunki zabudowy dla wyodrębnionej liniami rozgraniczającymi części działki, bez przesądzania o konkretnym położeniu zabudowy.”

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 lutego 2021 r. II OSK 2976/20.

„Za pomocą linii rozgraniczających teren inwestycji możliwe jest wyodrębnienie (wskazanie) konkretnej części działki, na której zamierzenie budowlane może być realizowane bez naruszenia powszechnie obowiązujących przepisów. W przypadku mniejszych obszarowo działek ewidencyjnych zazwyczaj linie rozgraniczające teren inwestycji pokrywają się z granicami działki. W przypadku większych działek możliwe jest określenie we wniosku granic terenu przeznaczonego na realizację zamierzenia budowlanego jedynie do części działki, a w konsekwencji wskazanie tego terenu w decyzji o warunkach zabudowy i uwidocznienie tej części działki w załączniku graficznym, stanowiącym integralną część decyzji.”

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 października 2025 r. II OSK 2668/24

„Dopuszczalność określenia we wniosku granic terenu przeznaczonego na realizację zamierzenia budowalnego jedynie do części działki, a w konsekwencji wskazanie tego terenu w decyzji o warunkach zabudowy i uwidocznienie tej części działki w załączniku graficznym stanowiącym integralną część decyzji, dopuszcza się zwłaszcza w przypadkach, gdzie występuje duża działka ewidencyjna. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla części działki ewidencyjnej jest możliwe, ze względu na uwarunkowania urbanistyczne, kiedy z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków w oparciu o parametry zabudowy sąsiednich działek ewidencyjnych wynika, że ustalenie warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej nie prowadzi do naruszenia ładu przestrzennego i wymogów, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., w szczególności w odniesieniu do wskaźnika powierzchni zabudowy - przykładowo, kiedy ustalenie warunków zabudowy dotyczy terenu stanowiącego fragment zabudowanej już działki ewidencyjnej.”

Czy możemy zatem uznać, że mamy do czynienia z jednolitą linią orzeczniczą w tym obszarze? Niestety tak nie jest. Znajdujemy również liczne wyroki, które zabraniają wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla części działki ewidencyjnej. Poniżej fragment jednego z nich z odwołaniem. 

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 24 lipca 2025 r. II SA/Po 181/25. 

„Sąd w pełni podziela prezentowane w orzecznictwie stanowisko, wedle którego poprzez pojęcie "terenu", o którym mowa w art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1-4 u.p.z.p. trzeba rozumieć obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, a nie fragment działki ewidencyjnej, na którym inwestor planuje realizację inwestycji. Objęcie zaś decyzją o warunkach zabudowy części działki ewidencyjnej jest dopuszczalne jedynie wyjątkowo i musi wynikać ze szczególnych uwarunkowań, np. część działki jest objęta ustaleniami planu miejscowego lub decyzją wydaną w trybie tzw. specustaw bądź planowana jest inwestycja liniowa, która z natury rzeczy obejmuje jedynie część działek przy znacznej ich liczbie (por. wyroki NSA z dnia 13 lipca 2023 r., sygn. akt II OSK 749/22, 3 sierpnia 2021 r., sygn. akt II OSK 1351/21, 14 listopada 2018 r., sygn. akt II OSK 2758/16, 23 września 2020 r. sygn. akt II OSK 1069/20). W takich przypadkach wielokrotnie zwracano uwagę na potrzebę rozważenia, czy ustalenie warunków zabudowy dla fragmentu działki ewidencyjnej nie będzie obchodzeniem prawnych ograniczeń (por. wyroki NSA z dnia 11 grudnia 2019 r. sygn. akt II OSK 260/18, 12 kwietnia 2023 r. sygn. akt II OSK 1181/20).”

Warto zwrócić uwagę na fakt, że wiele wyroków opisanych w w/w orzeczeniu zostało wydanych w oparciu o nieobowiązujące już przepisy tj. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Brzmienie §3 w/w rozporządzenia było następujące.

㤠3.

1. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy.

2. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.”

W oparciu o powyższy przepis rzeczywiście można było uznać, że obszar analizy urbanistycznej dotyczy wyłączenie całej działki ewidencyjnej. Jednak z dniem 3 stycznia 2022r. ten zapis został uchylony. Został on zastąpiony art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu przestrzennym, który wszedł  w życie 3 stycznia 2022r. 

"5a. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę."

Widzimy zatem, że ustawodawca celowo zastąpił zapis „trzykrotna szerokość frontu działki” sformułowaniem „trzykrotna szerokość frontu terenu”, gdzie dodatkowo wyjaśniono, że przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. To właśnie te zmiany prawne miały na celu zmianę w podejściu organów do występowania o decyzje o warunkach zabudowy na części działek ewidencyjnych. 

Analizują przedmiotowy temat warto również zwrócić uwagę na definicje zapisane w art. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Poniżej fragmenty w/w art. 2.

„31) "intensywności zabudowy" - należy przez to rozumieć stosunek sumy powierzchni wszystkich kondygnacji budynków zlokalizowanych na:

a) działce budowlanej do powierzchni tej działki budowlanej - w przypadku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,

b) terenie do powierzchni tego terenu - w przypadku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

32) "nadziemnej intensywności zabudowy" - należy przez to rozumieć stosunek sumy powierzchni kondygnacji nadziemnych budynków zlokalizowanych na:

a) działce budowlanej do powierzchni tej działki budowlanej - w przypadku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,

b) terenie do powierzchni tego terenu - w przypadku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

35) "udziale powierzchni zabudowy" - należy przez to rozumieć stosunek sumy powierzchni rzutu poziomego budynków, z wyłączeniem części zagłębionych poniżej poziomu terenu, mierzonej po zewnętrznym obrysie rzutu poziomego ścian zewnętrznych tych budynków zlokalizowanych na:

a) działce budowlanej do powierzchni tej działki budowlanej - w przypadku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,

b) terenie do powierzchni tego terenu - w przypadku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.”

Zauważmy, że w kontekście decyzji o warunkach zabudowy wszystkie definicje odnoszą się do terenu, natomiast w odniesieniu o obszarów objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego do działki budowlanej. Wskazuje to jednoznacznie, że w kontekście decyzji o warunkach zabudowy terenem może być objęte kilka działek, jedna działka lub część działki ewidencyjnej.

Biorąc powyższe pod uwagę należy uznać, że dopuszczalne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla kilku działek ewidencyjnych, jednej działki ewidencyjnej lub części działki ewidencyjnej. W odniesieniu do części działki ewidencyjnej wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie musi wynikać ze szczególnych uwarunkowań i nie będzie stanowiło obchodzenia prawa, które na to zezwala, co opisałem w niniejszym artykule.

Masz pytania ? Zadzwoń lub napisz do mnie. 

+48 600 993 886  

kontakt@rafalrychlicki.pl