09.01.2024
Inwestycje w nieruchomości rolne - przekształcenie działki rolnej na budowlaną
Autor: Rafał Rychlicki
W dzisiejszych czasach, gdy dostępność gruntów pod zabudowę maleje, a ich ceny stale rosną, przekształcenie działki rolnej na budowlaną może okazać się atrakcyjną opcją dla inwestorów i właścicieli nieruchomości. Proces ten choć wymaga pewnych formalności i procedur może okazać się ciekawą alternatywą do pozyskania nowych gruntów pod zabudowę oraz zwiększenia wartości nieruchomości gruntowych. Niniejszy artykuł będzie pewnego rodzaju przewodnikiem pokazującym kluczowe kroki i informacje na temat tej procedury.
Co to jest nieruchomość rolna?
Przekształcenie działki rolnej na działkę budowlaną musimy zacząć od zrozumienia i zdefiniowania pojęcia nieruchomości rolnej. Mogłoby się wydawać, ze temat jest bardzo prosty i oczywisty. Jednak ustawodawcy zadbali o to, żeby tak nie było. Analizę definicji gruntu rolnego zaczniemy od ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
„Gruntami rolnymi, w rozumieniu w/w ustawy, są grunty:
1)określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne;
2)pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;
3)pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami
i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;
4)pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;
5)parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;
6)rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;
7)pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;
8)zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;
9)torfowisk i oczek wodnych;
10)pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.”
Kluczową informacją będzie tu wypis z rejestru gruntów, w którym określone są użytki gruntowe i ich klasy bonitacyjne. Wypis z rejestru gruntów jest dokumentem urzędowym, który może zamówić wyłącznie właściciel lub osobą posiadająca interes prawny. Może się zdarzyć, że analizując grunty do zakupu i robiąc wstępną selekcję nie będziemy dysponowali wypisem z rejestru gruntów. W tym przypadku należy skorzystać z ogólnodostępnych narzędzi tj. geoportal lub emapa, w których bez problemu sprawdzimy użytki oraz klasy bonitacyjne.
Jeżeli z wypisu z rejestru gruntów lub portalu internetowego będzie wynikało, że grunt oznaczony jest symbolem R (grunty orne), S (sady), Ł (łąki trwałe), Ps (pastwiska trwałe), Br (grunty rolne zabudowane), Lzr (grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych), Wsr (grunty pod stawami), W (grunty pod rowami), N (nieużytki) możemy wtedy mówić o gruntach rolnych.
Z rodzajem użytku gruntowego związana jest również klasa gruntu, która ma bardzo duży wpływ na możliwości inwestycyjne nieruchomości. Jest to nic innego jak przydatność rolnicza gleby od najlepszej (klasa I) do najsłabszej (klasa VIz). Aktualnie mamy następujące klasy: I, II, III a, III b, IV a, IV b, V, VI i VIz. O wpływie klas na możliwości przekształcenia oraz opłaty za wyłączenie napiszę w dalszej części artykułu.
Niestety w ustawodawstwie funkcjonuje jeszcze jedna definicja, która zmienia postrzeganie gruntów rolnych i komplikuje sytuację. Dodatkowo odwołuje się do niej* ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadza obostrzenia w nabywaniu gruntów wolnych. "Nieruchomość rolna" - należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne”
Z kolei w kodeksie cywilnym znajdziemy zapis:
„Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.”
Niestety pomiędzy przedstawionymi powyżej definicjami zauważamy pewne różnice, które mogą stanowić problem w interpretacji, czym tak naprawdę jest nieruchomość rolna. Czy kluczowe znaczenie ma tu ewidencja gruntów i budynków, czy potencjalna możliwość wykorzystania nieruchomości do produkcji roślinnej i zwierzęcej? Więcej na ten temat w kontekście przekształcenia działki rolnej na budowlaną postaram się przedstawić w dalszej części artykułu.
Wartość rynkowa gruntów rolnych
Przekształcenie działki z rolnej na budowlaną skutkuje kilkukrotnym wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości. Warto również przeanalizować wzrost cen nieruchomości rolnych rok do roku. Może się okazać, że samo posiadanie nieruchomości rolnej już będzie aktywem zwiększającym wartość z roku na rok. W celu określenia wartości każdej nieruchomości musimy udać się do rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca dokonuje analizy rynku lokalnego i porównuje nieruchomość pod kątem wielkości, lokalizacji, jakości gleby w stosunku do innych nieruchomości, które były przedmiotem sprzedaży. Ważny jest tu również okres, w którym była zawierana transakcja. Oczywiście w przypadku nieruchomości rolnej cena również będzie zależała od przeznaczenia w Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli grunt można wykorzystać w celach budowlanych jego cena będzie znacząco wyższa niż gruntów do celów rolniczych. Jeżeli natomiast chcielibyśmy wiedzieć, jak kształtują się ceny gruntów rolnych nie przewidzianych pod cele budowlane można sięgnąć do danych z GUS, które określają średnie ceny zakupu/sprzedaży użytków rolnych. W roku 2022 ceny kształtowały się w przedziale od 44-71 tys. zł za hektar w zależności od lokalizacji i klasy gleby. W roku 2021 ceny wynosiły 39-63 tys. zł za hektar. Widzimy zatem, że już samo pozyskanie gruntu rolnego daje 12% wzrostu wartości rok do roku. Oczywiście patrząc jedynie na dane statystyczne. Jednak dużo lepszą inwestycją jest przekształcenie ziemi rolnej w budowlaną.
Zakup nieruchomości rolnej.
Analizę przekształcenia działki rolnej w budowlaną musimy zacząć od możliwości zakupu lub sprzedaży takiego gruntu. W aktualnym systemie prawnym nieruchomości rolne podlegają ochronie. Nie każdy może kupić nieruchomość rolną i nie zawsze można ją później sprzedać. Warto zatem wiedzieć, jakich nieruchomości szukać lub ewentualnie, jakie działania wykonać, żeby swobodnie dokonać obrotu ziemią. W kontekście obrotu nieruchomościami rolnymi, są to nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Warto na tym etapie przytoczyć kilka wyroków sądów, które definiują nam dokładnie co to oznacza.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 listopada 2006 r. (I OSK 132/06) mówi: „Artykuł 461 k.c. jest podstawowym przepisem zawierającym definicję kodeksową nieruchomości rolnej. Definicja ta ma także zastosowanie do wszystkich innych ustaw dotyczących nieruchomości (gruntów rolnych), chyba że zawierają one postanowienia odmienne. O rolniczym charakterze gruntu przesądza tylko jego rolnicze przeznaczenie, a nie sposób obecnego wykorzystywania. Dlatego do nieruchomości rolnej należą także odłogi i ugory, które potencjalnie biorąc mogą być wykorzystywane rolniczo. Kryterium wyodrębniającym (cechą wyróżniającą) nieruchomość rolną jest zatem możliwy sposób jej wykorzystania. Nie jest konieczne rzeczywiste prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej, zwierzęcej lub ogrodniczej, sadowniczej czy rybnej.” W przypadku tego wyroku jest mowa o odłogach i ugorach.
Natomiast Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 8 grudnia 2011 r. (IV SA/Po 558/11) idzie odrobinę dalej. „W sytuacji, gdy przez dłuższy okres nieruchomość zagospodarowana była w inny sposób i wykorzystywana była dla celów handlowo-usługowych czy produkcyjnych, niezwiązanych z produkcją rolną, jeśli istnieje potencjalna możliwość wykorzystania jej do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie można odmówić nieruchomości charakteru rolnego.”
Widzimy zatem, że nie możemy się posiłkować jedynie zapisami w ewidencji gruntów i budynków, ale musimy zwrócić uwagę czy istnieje potencjalna możliwość produkcji roślinnej lub zwierzęcej. Jeżeli taka występuje to należy traktować taką nieruchomość jako rolną niezależnie od jej aktualnego wykorzystania i oznaczenia w ewidencji gruntów i budynków. Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Są jednak pewne wyjątki, które umożliwiają nam obrót ziemią rolną. W przypadku gruntów o powierzchni powyżej 1 ha możliwość nabycia zarezerwowana jest wyłącznie dla rolnika indywidualnego, czyli osoby fizycznej będącej właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. W odniesieniu do gruntów o powierzchni od 0,3 ha do 1 ha nieruchomość rolną może nabyć każdy. Należy jednak liczyć się brakiem możliwości zbycia nieruchomości przez okres co najmniej 5 lat. Zgodnie z ustawą nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Warto jednak zwrócić uwagę, że za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne, których łączna powierzchnia jest nie mniejsza niż 1 ha. W związku z faktem, że kupiliśmy grunt rolny o powierzchnia mniejszej niż jeden hektar i nie mamy innych gruntów rolnych, nie możemy mówić o prowadzeniu gospodarstwa rolnego. Z całą pewnością obowiązuje jednak 5 letni zakaz zbycia takiej nieruchomości. Czy zatem uzyskanie na taki grunt decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę coś tu zmienia? W mojej ocenie 5 letni zakaz zbycia obowiązuje niezależnie od tego czy mamy decyzję WZ, pozwolenie na budowę, czy pozwolenie na użytkowanie. Oczywiście decyzja o sporządzeniu aktu i sprawdzeniu zakazu zbycia należy do notariusza. Niemniej czytając literalnie obowiązujące przepisy taki grunt, który nawet już stracił status gruntu rolnego na skutek rozpoczętej budowy, w mojej ocenie obowiązuje 5 letni zakaz sprzedaży. To stanowisko potwierdził również KOWR w jednym z pism, które otrzymałem. Jedynym rozwiązaniem w tym przypadku jest przekształcenie gruntu rolnego w budowlany przez obecnego właściciela i sprzedaż gruntu budowlanego bez obwarowań, związanych z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego lub uzyskanie zgody dyrektora generalnego KOWR na zbycie. W odniesieniu do gruntów rolnych o powierzchni poniżej 0,3 ha ograniczenie w zakupie i dalszym zbyciu nie obowiązuje. W przypadku tego typu gruntów obrót ziemią został uwolniony. W celu swobodnego obrotu ziemią rolną warto dokonywać podziałów nieruchomości rolnych o czym w dalszej części artykułu.
Zgoda dyrektora generalnego KOWR na zbycie nieruchomości rolnej
Przeznaczenie nieruchomości rolnej na cele budowlane może się wiązać się z koniecznością uzyskania stosownej zgody na zbycie. Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego na wniosek właściciela nieruchomości rolnej, Dyrektor Generalny KOWR może wyrazić zgodę na zbycie nieruchomości lub oddanie jej w posiadanie innemu podmiotowi przed upływem 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, ale wyłącznie w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem właściciela tej nieruchomości lub interesem publicznym. Powyższe oznacza, że, aby uzyskać ww. zgodę należy spełnić co najmniej jedną z ww. przesłanek ustawowych. Wyrażenie ww. zgody jest zatem swoistego rodzaju „odstępstwem” od generalnej reguły, a jako takie może mieć miejsce jedynie w istotnie „ważnych” okolicznościach. Wyrażenie zgody następuje w drodze decyzji administracyjnej. Jak zatem można definiować ważny interes nabywcy. Warto zwrócić uwagę na wyroki sądów administracyjnych. Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 24 stycznia 2022r. znak IV SA/Wa 1431/21 stara się zdefiniować to pojęcie. „Odnosząc się do art. 2b ust. 3 u.k.u.r. wyjaśnił, że pojęcie "ważnego interesu nabywcy" nie zostało zdefiniowane przez ustawodawcę, sytuacja wyrażenia zgody na oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej ma charakter wyjątkowy, w związku z tym uzasadnieniem jej zastosowania będzie wystąpienie względów nadzwyczajnych i okoliczności, które mogłyby zachwiać podstawami egzystencji podmiotu. Ważny interes nabywcy to zatem jakakolwiek istotna okoliczność, która przemawia za tym, że uzasadnione jest odstąpienie od realizacji zakazów wynikających z nabycia gruntu. Jako przykład można wskazać np. chorobę nabywcy, która uniemożliwia lub utrudnia mu prowadzenie gospodarstwa rolnego itp.
W ocenie Sądu, Minister prawidłowo w pierwszej kolejności zwrócił uwagę na kwestię pojęcia "ważnego interesu nabywcy", do którego odnosi się ww. przepis. Wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości rolnej przed wskazanym okresem jest sytuacją bardzo wyjątkową. Uzasadnieniem wykorzystania tej możliwości będą okoliczności niezależne od wnioskodawcy, nadzwyczajne sytuacje, zdarzenia uniemożliwiające prowadzenie gospodarstwa rolnego (np. choroba uniemożliwiająca prowadzenie gospodarstwa rolnego, klęska żywiołowa). Zdaniem Sądu może to być również bardzo trudna sytuacja finansowa wnioskodawcy, przy czym trzeba mieć na względzie, że nie każda taka sytuacja będzie miała charakter nadzwyczajny, uzasadniający ważny interes nabywcy w rozumieniu art. 2b ust. 3 u.k.u.r. Będzie to zatem sytuacja wyjątkowa, która w pierwszej kolejności uniemożliwia dalsze funkcjonowanie. Poza tym powinna zostać wykazana i to po stronie wnioskodawcy leży ciężar przedłożenia w tym zakresie niezbędnych dowodów.”
Widzimy zatem, że należy bardzo precyzyjnie i w sposób rzetelny udokumentować „ważny interes nabywcy”.
Przeznaczenie nieruchomości w dokumentach planistycznych.
Poszukując gruntów rolnych pod cele budowlane niezbędna jest analiza dokumentów planistycznych. W pierwszej kolejności sprawdzamy, czy dla danej nieruchomości obowiązuje Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ustala on przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy. Nie zawsze ustalenia tych dokumentów planistycznych są zgodne z naszymi oczekiwaniami. Zdarza się, że planiści na naszym gruncie zaprojektowali np. tereny zielone, szkołę lub grunty rolne. Z całą pewnością, gdy nasza działka rolna objęta jest MPZP z przeznaczeniem pod tereny rolne bez możliwości zabudowy, inwestycji na takim gruncie nie zrealizujemy. Warto jednak zapoznać się ze szczegółowymi zapisami planu. Być może na gruntach rolnych dopuszczona jest zabudowa zagrodowa, która również daje nam pewne możliwości zabudowy. Niestety są to opcje przeznaczone dla rolników posiadających gospodarstwa rolne i trudno taką opcję wykorzystać komercyjnie. Zgodnie z warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać; budynki i ich usytuowanie pod pojęciem zabudowy zagrodowej należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Niemniej warto tą ścieżkę również zweryfikować, ponieważ zdarzyły nam się projekty, w których przy pozwoleniu na budowę status rolnika indywidualnego nie był weryfikowany przez organ. Należy tu zaznaczyć, że są to sytuacje marginalne, ale jak życie pokazuje możliwe.
Sytuacją idealną jest, gdy nasza nieruchomość rolna przeznaczona jest pod budownictwo mieszkaniowe. W takim przypadku wystarczy uzyskać decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, uzyskać pozwolenie na budowę i realizować inwestycję. Za wyłączenie naliczone zostaną stosowne opłaty, o których napiszę w dalszej części artykułu. Jeżeli znamy przeznaczenie gruntu i ustalenia MPZP warto wykonać analizę chłonności i sprawdzić możliwości inwestycyjne naszej nieruchomości. Głównie od analizy chłonności będzie zależała wartość naszego gruntu. Oczywiście, możemy sprzedać grunt nie posiadając takiej analizy. Jednak, gdy przestajemy operować powierzchnią działki, a przechodzimy na PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań) wartość gruntu zmienia się diametralnie. W dużych miastach sprzedaży nie podlega 1 metr kwadratowy gruntu, ale 1 metr kwadratowy PUM możliwy do zrealizowania na danej działce. Analiza chłonności pokazuje nam maksymalny wariant zabudowy przy uwzględnieniu wszystkich parametrów tj. rodzaj zabudowy, powierzchnia zabudowy, intensywność zabudowy, wysokość zabudowy, liczba kondygnacji, liczba miejsc postojowych, przysłanianie i zacienianie. Jest tu bardzo dużo czynników, które trzeba przeanalizować i ze sobą połączyć. Zdarza się, że jeden z parametrów ogranicza możliwości inwestycyjne działki. Dlatego ważna jest tu szczegółowa analiza wszystkich parametrów, a nie tylko tych wybranych.
Decyzja WZ dla nieruchomości rolnej.
W przypadku, gdy dla danego obszaru nie mamy Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przekształcenie działki rolnej w budowlaną musimy rozpocząć od uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Decyzję wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy niezbędne jest złożenie wniosku szczegółowo określającego nasze zamierzenie inwestycyjne. Decyzja może być zgodna z naszym wnioskiem, ale równie dobrze może określać parametry większe lub mniejsze w zakresie możliwości zagospodarowania terenu. Warto zatem przed złożeniem wniosku o warunki zabudowy wykonać we własnym zakresie analizę terenu w obszarze analizy urbanistycznej i sprawdzić, jaki rodzaj inwestycji możemy zrealizować. Rozważania na temat możliwości przekształcenia działki rolnej w budowlaną zacznijmy od warunków, jakie muszą być spełnione w celu wydania decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym są to:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
1a) teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy;
2)teren ma dostęp do drogi publicznej;
3)istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4)teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;
5)decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
W pierwszej kolejności musimy wyznaczyć obszar analizy urbanistycznej. Wyznaczamy front terenu, czyli część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Następnie odkładamy 3 krotność frontu terenu w każdą stronę. Wartość ta nie może być mniejsza niż 50 metrów i nie większą niż 200m. W tak wyznaczonym obszarze analizujemy parametry występującej zabudowy tj. powierzchnię zabudowy, powierzchnię biologicznie czynną, wysokość zabudowy, szerokość elewacji, geometrię dachu. Musimy mieć świadomość, że ustawodawca dopuszcza wyznaczenie innych wartości, niż wynika to w w/w analizy. Jednak trzeba to właściwie uargumentować. Decyzja o warunkach zabudowy jest w dużej mierze zależna od podejścia urzędników i dość często spotykam się z sytuacją, w której udaje się przekonać organ do określenia innych parametrów przyszłej zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy. Zdarzają się również sytuacje, w których organ wyznacza warunki zabudowy opierając się o nieaktualne dane. Jest to tak szeroki temat, który szczegółowo opiszę w jednym z kolejnych artykułów. Warto również wiedzieć, że o warunki zabudowy nie musi wnioskować jedynie właściciel. Może to zrobić każdy zainteresowany. Zawsze możemy spisać warunkową umowę kupna nieruchomości, uzależnioną od wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Rodzaje użytków i klas mające wpływ na przekształcenie
Analizując możliwość przekształcenia działki rolnej w budowlaną bardzo ważną kwestią są użytki gruntowe. Jeżeli posiadamy lub analizujemy grunty klasy I-III, które nie znajdują się w granicach administracyjnych miast oraz nie są położone w obszarze uzupełnienia zabudowy to przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Jeżeli, więc grunty rolne lub leśne położone poza granicami administracyjnymi miast wymagają wyżej wymienionej zgody, to zmiana przeznaczenia może się odbyć jedynie w ramach uchwalania Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na takie grunty decyzji o warunkach zabudowy nie uzyskamy. Możemy jedynie wnioskować do gminy o uchwalenie MPZP lub taki plan z gminą stworzyć. Warto zastanowić się zatem co się kryje pod pojęciem uzupełnienia zabudowy. Jest to stosunkowo nowe pojęcie wprowadzone do obrotu prawnego ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Niestety w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie znajdziemy rozwinięcia tej definicji. Znajdzie się ona w rozporządzeniu w sprawie sposobu wyznaczania granic obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy, którego jeszcze nie ma obrocie prawnym. Jak zatem mamy postąpić w przypadku, gdy nie ma jeszcze planu ogólnego, w którym określone zostaną obszary uzupełnienia zabudowy? Gminy na uchwalenie planów ogólnych mają czas do 1 stycznia 2026r. Niestety ustawodawca nie zapewnił przepisów przejściowych w tym zakresie i zablokował możliwości, jakie były określone w drodze wyjątku we wcześniejszej wersji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Mówimy tu o poniższym przepisie:
„2a. Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:
1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych
4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.„
Być może znajdą się jakieś zapisy w nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jednak aktualnie czytając literalnie przepisy prawa te możliwości zostały zablokowane.
Zmiana klasy bonitacyjnej z III na IV
Biorąc pod uwagę problemy, o których pisałem powyżej, wiele osób zamiast oczekiwania na uchwalenie planów ogólnych lub zmianę przeznaczenia gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego bierze sprawy w swoje ręce i decyduje się na analizę i zmianę klasy bonitacyjnej gleby. Biorąc pod uwagę, że zmiany planistyczne trwają bardzo długo to sprawdzenie poprawności klasy bonitacyjnej w kontekście przekształcenia działki rolnej na budowlaną jest słusznym kierunkiem i warto wziąć go pod uwagę. Jeżeli taki zabieg się uda, to nie jest potrzebna zgoda ministra na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych. Zmiana klasy III na IV daje nam możliwość wystąpienia o decyzję o warunkach zabudowy i realizację inwestycji. Oczywiście nie jest to zabieg prosty. Uprawniony klasyfikator robi odkrywki glebowe, które następnie analizuje w laboratorium i przygotowuje dokumentację. Nie ma tu mowy o naciąganiu wyników. Operaty są szczegółowo weryfikowane. W ostatnim czasie zdarzyły się kontrole operatów wykonywanych kilka lat wstecz. Natomiast jeżeli się uda dokonać zmiany, po zatwierdzeniu dokumentacji przez urząd następuje zmiana klasy w ewidencji gruntów i budynków.
Wyłączenie gruntów III klasy z wniosku o warunki zabudowy
Starając przekształcić grunt rolny na budowlany wiele osób się zastanawia, czy możemy, nie obejmować gruntów III klasy lub wyższej obszarem inwestycji i tak wnioskować o WZ. Od jakiegoś czasu jest już to możliwe. Dotychczas, jeżeli nie byliśmy w stanie spełnić warunków dla gruntów rolnych I-III klasy, to musieliśmy je w pierwszej kolejności geodezyjnie wydzielić, a dopiero po podziale wnioskować o warunki zabudowy dla działek rolnych, na których nie mamy wyżej wymienionych użytków. Aktualnie możemy wnioskować o warunki zabudowy na fragment działki, na którym nie ma użytków III klasy lub wyższej i na tym fragmencie realizować inwestycję. Po uzyskaniu warunków zabudowy możemy sprzedać działkę inwestycyjną lub wykonać podział w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy. Załóżmy, że mamy szczęście i nasza działka rolna nie ma gruntów I-III klasy. Czy możemy wnioskować o wydanie decyzji WZ na całą działkę? Oczywiście również jest to możliwe. Musimy jednak pamiętać o obszarze inwestycji oraz o konieczności uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. W przypadku większych inwestycji przed wystąpieniem o decyzję WZ niezbędne jest uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach co znacznie wydłuża nam proces inwestycji (średnio o ok 1 rok).
Podział nieruchomości rolnej
Proces przekształcenia działki rolnej w budowlaną często połączony jest z podziałem nieruchomości. Warto znać podstawowe kwestie, jakie się wiążą z tą procedurą. W odniesieniu do nieruchomości rolnych bardzo ważna jest powierzchnia działek wynikających z podziału. W zależności od tego jesteśmy zobowiązani stosować odmienne przepisy i restrykcje. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami przepisów „nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha”. Jeżeli działki po podziale będą miały powierzchnię większą niż 0,3000 ha stosujemy uproszczony tryb podziału, który jest ujawniany jedynie na podstawie operatu geodezyjnego i wniosku właściciela. Nie wydawana jest decyzja administracyjna zatwierdzająca podział. W przypadku działek rolnych lub leśnych, które po podziale miałyby powierzchnię mniejszą niż 0,3000 ha podział może być zrealizowany, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Warunku, o którym mowa powyżej, nie stosuje się do działek gruntu projektowanych do wydzielenia pod drogi wewnętrzne oraz dla kilku szczególnych przypadków opisanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Podsumowując, podział działki rolnej lub leśnej o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha możliwy jest tylko:
- na powiększenie sąsiedniej nieruchomości
- dla dokonania regulacji granic między sąsiadami
- pod drogi wewnętrzne
- w przypadkach wskazanych w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W pozostałych przypadkach przed wystąpieniem o podział niezbędne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla obszarów nieobjętych Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie decyzji dokonamy podziału w zależności od ilości wnioskowanych budynków w decyzji WZ. W tym też przypadku nie interesują nas powierzchnie działek tzn. czy są mniejsze czy większe niż 0,3000 ha. Ważne jest to, że działka przed podziałem i działki po podziale muszą spełniać zapisy dotyczące decyzji o warunkach zabudowy.
Jak wygląda uproszczony tryb podziału?
Wykonując podział działki rolnej, w celu jej przekształcenia na działkę budowlaną, który nie będzie realizowany w oparciu o ustawę o gospodarce nieruchomościami, nie jest prowadzone postępowanie administracyjne zakończone wydaniem decyzji zatwierdzającej podział. W tym przypadku wystarczy, że uprawniony geodeta wykona mapę z projektem podziału takiej nieruchomości, która zostanie przyjęta do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego, a właściciel nieruchomości złoży wniosek o ujawnienie podziału w ewidencji gruntów i budynków. Nie jest potrzebny wstępny projekt podziału, ani inne zgody urzędowe. Co ciekawe, nikt nie może zakwestionować kształtu wydzielanych działek, jeżeli są one większe od 0,3000 ha. Wydzielane działki również nie muszą posiadać dostępu do drogi publicznej. Czas trwania takiego podziału uzależniony jest od czasu wykonania opracowania geodezyjnego oraz wprowadzenia zmiany w ewidencji gruntów i budynków. Zwyczajowo trwa to ok. 2 miesiące. Problemem mogą okazać się granice, które nawet przy tego rodzaju podziale należy sprawdzić i jeżeli zachodzi taka konieczność wyznaczyć w terenie i spisać stosowny protokół. Może się okazać, że przed podziałem nieruchomości należy wykonać protokół wyznaczenia punktów granicznych, wznowienia znaków granicznych lub ustalenia przebiegu granic działek ewidencyjnych. Wszystko zależy od jakości danych, jakie pozyskujemy od starosty.
Zmiana MPZP
Jednym z ważniejszych dokumentów, który odpowie nam na pytanie, czy da się przekształcić działkę rolną w budowlaną jest Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To w nim określone jest przeznaczenia terenu. Musimy zdawać sobie sprawę, że nie każdą nieruchomość da się zagospodarować inwestycyjnie. Jeżeli w tekście planu nieruchomość będzie opisana jako grunt rolny lub leśny bez możliwości prawa do zabudowy, nie uda nam się rozpocząć inwestycji na takim terenie. W grę wchodzi jedynie uchwalenie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego i aktywne uczestnictwo w jego tworzeniu. Warto wiedzieć, że jest to możliwe. Jeżeli nasz wniosek podeprzemy faktami i właściwie uargumentujemy, urząd może się do niego przychylić. Jednak na pewno trzeba będzie uzbroić się w cierpliwość. Warto zatem śledzić strony internetowe gminy w kontekście zmian w planowaniu przestrzennym. Aktywne uczestnictwo w tworzeniu nowego planu daje nam największe możliwości działania. Niestety, najczęściej odbywa się to tak, że plan już jest uchwalony, a o niekorzystnych ustaleniach właściciele dowiadują się po fakcie. W takim przypadku niewiele już możemy zrobić.
Drogi wewnętrzne w podziałach rolnych
Analizując możliwości przekształcenia gruntów rolnych w działki budowlane dość często pojawia się pytanie czy drogą wewnętrzna również musi mieć 3000 metrów, żeby wykonać uproszczony tryb podziału. Jeżeli nieruchomość rolną podzielimy na działki o powierzchni większej niż 0,3 ha i w ramach tych działek zostanie wydzielona droga wewnętrzna, to nadal stosujemy uproszony tryb podziału. Nie potrzebna jest decyzja zatwierdzająca podział i postępowanie prowadzone przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Jeżeli natomiast wszystkie działki będą miały powierzchnię większą niż 0,3 ha z wyjątkiem drogi wewnętrznej, to niezbędne jest procedowanie podziału w ramach ustawy o gospodarce nieruchomościami i wydanie decyzji zatwierdzającej podział. Decyzja powinna zatwierdzać podział dotyczący działki drogowej i nie obejmować w swoim zakresie pozostałych działek rolnych. W przeciwnym razie wydana byłaby z naruszeniem prawa, w związku z brakiem podstawy prawnej.
Przyłączenie do nieruchomości sąsiedniej
Teoretycznie mogłoby się wydawać, że temat przyłączenia działki rolnej do nieruchomości sąsiedniej nie będzie miał dużego znaczenia w kontekście przekształcenia działki rolnej w budowlaną. Nic bardziej mylnego. Załóżmy, że nasza nieruchomość rolna ma 0,35 ha i chcemy 0,10 ha przyłączyć do nieruchomości sąsiedniej. Czy możemy zrobić taki podział rolny, w którym pozostanie nam działka o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha? Analizując wyroki sądów w tym zakresie ustosunkowała się linia orzecznicza, która dopuszcza taki sposób podziałów. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 9 kwietnia 2018 r numer II SA/Kr 204/18 potwierdzą tą tezę. "Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami". Brzmienie tego przepisu wskazuje, że wymogi wyżej opisane dotyczą wyłącznie nowo wydzielonej działki. Czyli w dość prosty sposób można doprowadzić do powstania działek o powierzchni mniejszej niż 0,3ha i ominąć ustalenia ustawy o ochronie ustroju rolnego. Oczywiście, zdarzało mi się, że organy prowadzące postępowania podziałowe miały odmienne zdanie. Należy wtedy wykorzystać ścieżkę odwoławczą, która daje nam duże szanse na pozytywne dla nas rozstrzygniecie. Ukształtowane orzecznictwo, którym można podeprzeć się przy odwołaniu spowoduje, że sprawa powinna zostać rozpatrzona po naszej myśli. Oczywiście przy ścieżce odwoławczej trzeba uwzględnić czas w naszych zamiarach inwestycyjnych.
Opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej.
Analizując możliwość przekształcenia działki budowlanej w rolną nie sposób pomiąć kwestii opłat. Jeżeli nasza nieruchomość przeznaczona jest w MPZP na cele inne niż rolne i leśne lub uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy, przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, należy wystąpić z wnioskiem o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Tego rodzaju wyłączenie podlega opłacie. Decyzja o wyłączeniu jest niezbędna jako jeden z załączników do uzyskania pozwolenia na budowę. Wysokość opłat będzie związana z powierzchnią konkretnego użytku, klasą bonitacyjną oraz pochodzeniem gleby.
Należy mieć na uwadze, że będą to dwie opłaty. Pierwsza, to należność wyliczana według powyższej tabeli pomniejszona o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji. Organ do określania tej opłaty najczęściej posiłkuje się operatem szacunkowym. Druga opłatą jest opłata roczna rozumiana jako opłata z tytułu użytkowania na cele nierolnicze lub nieleśne gruntów wyłączonych z produkcji, w wysokości 10% należności, uiszczaną: w razie trwałego wyłączenia - przez lat 10, a w przypadku nietrwałego wyłączenia - przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji.
Warto również mieć na uwadze zwolnienia z opłaty na cele budownictwa mieszkaniowego. W przypadku budynku jednorodzinnego zwolnieniu podlega obszar 0,05 ha, a w przypadku budownictwa wielorodzinnego 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny.
Inne opłaty związane z podziałami gruntów rolnych
Jeżeli nasza nieruchomość przeznaczona jest w MPZP na cele inne niż rolne i leśne lub uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy i wykonamy podział takiej nieruchomości urząd naliczy nam opłatę adiacencką, uzależnioną od wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału. Opłata adiacencka nie może być większą niż 30% różnicy wartości przed podziałem i po podziale. Wysokość opłaty ustala rada gminy w drodze uchwały. Zwyczajowo jest ona uchwalona na najwyższym poziomie.
Masz pytania ? Zadzwoń lub napisz do mnie.
+48 600 993 886
kontakt@rafalrychlicki.pl