06.01.2025

Powierzchnia użytkowa lokalu

Autor: Rafał Rychlicki

Opinie geodezyjno-prawne

Mogłoby się wydawać, że powierzchnia użytkowa lokalu jest parametrem stałym i niezbyt trudnym do obliczenia. Inwentaryzujemy wykończony lokal, obliczamy powierzchnię i wpisujemy ją do wszystkich możliwych rejestrów. Dlaczego zatem ten parametr określający cechy lokalu stwarza nam tak duże problemy? Czy inwestorom grozi fala pozwów sądowych za źle obliczoną powierzchnie użytkową? Wszystko na to wskazuje, biorąc pod uwagę ostatnie wyroki sądów, które przedstawię w niniejszym artykule. Warto również zwrócić uwagę na określanie innego rodzaju powierzchni w umowach rezerwacyjnych i deweloperskich tj. powierzchnia sprzedaży, powierzchnia rozliczeniowa czy powierzchnia lokalu, które mają służyć do rozliczeń finansowych pomiędzy nabywcą i deweloperem. Czy określanie tych powierzchni ma podstawy prawne? W niniejszym artykule postaram się rozwiać wszystkie wątpliwości na ten temat.  

            

Definicja powierzchni użytkowej lokalu   

Pomimo, że wiele obowiązujących aktów prawnych powołuje się na powierzchnię użytkową to nie znajdziemy wprost jej  definicji. Żeby zgłębić ten istotny parametr lokalu lub domu musimy sięgnąć do polskich norm powołanych w aktach prawnych. Zanim do tego dojdziemy zaczniemy od ustawy - prawo budowlane, w której znajdziemy zapis odnoszący się do powierzchni użytkowej i sposobu jej określenia.

„Art. 57. [Załączniki do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie]   


1a. W przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy lub złożenia wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego lub budynku z częścią mieszkalną, w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 lit. a, zamieszcza się informację o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia, o którym mowa w art. 34 ust. 6 pkt 1.”

Zanim przejdziemy do w/w rozporządzenia wykazanego w prawie budowlanym należy zaznaczyć, że powierzchnia lokalu lub domu musi być określona na podstawie pomiaru powykonawczego. Nie może to być powierzchnia przyjęta z projektu o czym wielu inwestorów zapomina. Rozporządzenie Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które powołane zostało w ustawie - prawo budowlane zawiera szereg załączników. Jednym z nich jest Załącznik numer 2, który wskazuje polską normę PN-ISO 9836, służącą do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Do 19 września 2020r. pomimo, że była wydana nowa norma w języku polskim PN-ISO 9836:2015 rozporządzenie powoływało w treści starą normę  PN-ISO 9836:1997. Od 19 września 2020r. nowe rozporządzenie Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego oprócz konieczności stosowania najnowszej polskiej normy tj. PN-ISO 9836:2022  wprowadziło pewne zmiany w zakresie wykazywania powierzchni użytkowej. 

 

Aktualnie obowiązującą normą jest PN-ISO 9836-2022. Pomimo, że w ustawie o normalizacji znajdziemy zapis, że polska norma powinna być powszechnie dostępna, nie oznacza on, że jest ona bezpłatna. Zgodnie z normą powierzchnia użytkowa lokalu lub domu mieszkalnego obliczana jest w oparciu o wymiary budynku w stanie wykończonym, na poziomie posadzki, z wyłączeniem powierzchni listew przypodłogowych, progów. Oznacza to, że pomiar mieszkania powinien uwzględniać tynki i inne okładziny ścienne jeżeli zostały zainstalowane. Do powierzchni użytkowej wliczane są powierzchnie zajęte przez elementy możliwe do zdemontowania, takie jak ściany działowe typu przepierzenia, rury, przewody, natomiast nie są wliczane powierzchnie zajęte przez stałe przegrody budowlane oraz powierzchnie przejść drzwiowych, otworów okiennych, wnęk i nisz w tych przegrodach. Poniżej zamieszczony rysunek (pochodzący z polskiej normy PN-ISO 9836-2022) przedstawia budynek z wyszczególnionymi rodzajami powierzchni, w tym powierzchnię użytkową.


Z kolei poniższy diagram z normy PN-ISO 9836-2022 pokazuje dodatkowo w ramach powierzchni całkowitej, powierzchnię netto, która dzieli się na powierzchnie: użytkową, ruchu i usługową. Powierzchnia ruchu jest to powierzchnia zajęta przez klatki schodowe, korytarze, pochylnie wewnętrzne i poczekalnie. Natomiast powierzchnia usługowa zajęta jest na instalacje i urządzenia techniczne służące do obsługi budynku tj. rozdzielnie, ciepłownie, dźwigi itp. Podział ten stosujemy we wszystkich rodzajach budynków z wyjątkiem budynków mieszkalnych jednorodzinnych. W tych budynkach powierzchnia netto odpowiada powierzchni użytkowej i nie wydzielamy powierzchni ruchu i powierzchni usługowej. Podział na powierzchnię nieużyteczną budynku ze względów funkcjonalnych oraz powierzchnię dostępną dla użytkowników jest zwyczajowo pomijany.     


Norma PN-ISO 9836-2022 dość skromnie opisuje powierzchnie użytkową oraz wszelkie możliwe przypadki.  Inaczej było w przypadku normy PN-ISO 9836:1997, do której w 2002 roku wydano rozszerzenie. Opisywało ono szczegółowo różne warianty i przypadki, wprowadzało nowe definicje oraz wyjaśniało niejasności. Czy możemy zatem wyżej opisane rozszerzenie stosować w kontekście obecnie obowiązującej normy. Pomimo, że w odniesieniu do sposobu obliczania powierzchni użytkowej pomiędzy normami  PN-ISO 9836:1997 i PN-ISO 9836-2022 większych różnic nie ma to korzystanie z rozszerzenia do normy z 1997 aktualnie nie powinno mieć miejsca. Chyba, że analizujemy pomiary wykonane w oparciu o normę z 1997 roku. Kolejną kwestią, której nie znajdziemy w aktualnie obowiązującej normie z 2022 roku są redukcje powierzchni użytkowej ze względu na wysokość pomieszczeń. Znajdziemy je natomiast w rozporządzeniu Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które opisuje w jaki sposób powinny być wykonywane zestawienia powierzchni w projekcie architektoniczno-budowlanym. To również na te przepisy powołuje się ustawa - prawo budowlane w kontekście pomiarów powykonawczych.


„§ 20. [Część opisowa projektu architektoniczno-budowlanego]

4) charakterystyczne parametry obiektu budowlanego, w szczególności:

a)kubaturę,

b)zestawienie powierzchni, przy czym:

–powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy,

–powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię: antresol, ogrodów zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób,

–przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m - w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie,

–przy określaniu zestawienia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych,

–powierzchnię całkowitą budynku pomniejsza się o powierzchnię tarasów, balkonów i loggii”

 

Mamy zatem do czynienia z pewnego rodzaju uszczegółowieniem definicji powierzchni użytkowej określonej w normie PN-ISO 9836-2022. Chociaż lepiej by tu brzmiało określenie modyfikacji tej definicji. W normie PN-ISO 9836-2022 do powierzchni zabudowy, a co za tym idzie do powierzchni użytkowej nie zaliczamy powierzchni szklarni i przybudówek. Natomiast rozporządzenie nakazuje doliczanie powierzchni ogrodów zimowych do powierzchni użytkowej. Zmiana zachodzi również w kontekście schodów wewnętrznych w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, co wprowadziło niemałe zamieszanie w kontekście obliczania powierzchni użytkowej i sprzedaży lokali. Zgodnie z normą  PN-ISO 9836-2022 powierzchnia zajmowana przez schody powinna być doliczana do powierzchni użytkowej, ale przepisami rozporządzenia została zmodyfikowana. Jak zatem analizować definicję powierzchni użytkowej w kontekście ewidencji gruntów i budynków, ksiąg wieczystych oraz aktów notarialnych? Aby w pełni odpowiedzieć na to pytanie należy przybliżyć inne przepisy powołujące się na powierzchnię użytkową oraz określić na co ma wpływ. W pierwszej kolejności  przyjrzymy się rozporządzeniu w sprawie ewidencji gruntów i budynków, które określa jakie dane powinna zawierać kartoteka lokalu.  Jest to zbiór danych, które należy założyć po uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu. Poniżej fragment rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii w sprawie ewidencji gruntów i budynków.


„§ 20. [Dane ewidencyjne dotyczące lokalu]

1. Danymi ewidencyjnymi dotyczącymi lokalu są:

1)identyfikator lokalu;

2)numer porządkowy lokalu w budynku;

3)rodzaj lokalu, z rozróżnieniem na lokale mieszkalne i niemieszkalne;

4)numer kondygnacji, na której znajduje się główne wejście do lokalu;

5)pole powierzchni użytkowej lokalu;

6)pole powierzchni użytkowej pomieszczeń przynależnych do lokalu wynikające z sumy pól pomieszczeń przynależnych;

7)wykaz pomieszczeń przynależnych do lokalu z określeniem ich parametrów:

a)rodzaj pomieszczenia,

b)identyfikator budynku, jeżeli pomieszczenie przynależne znajduje się w innym budynku niż lokal,

c)powierzchnia użytkowa pomieszczenia przynależnego;

8)oznaczenie dokumentu potwierdzającego własność, o ile lokal stanowi odrębny przedmiot własności;

9)numer księgi wieczystej, o ile lokal stanowi odrębny przedmiot własności;

10)adres lokalu, jeżeli został ustalony numer porządkowy budynku, w którym znajduje się lokal;

11)oznaczenie jednostki rejestrowej lokalu, o ile lokal stanowi odrębny przedmiot własności.

2. Pole powierzchni użytkowej, o którym mowa w ust. 1 pkt 5 i 6, wyraża się w metrach kwadratowych z precyzją zapisu do 0,01 m2.”


Wypis z kartoteki lokalu jest dokumentem niezbędnym do sporządzenia aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu. W wyżej wymienionym rozporządzeniu nie mamy żadnego wskazania i odniesienia jaką przyjąć definicję powierzchni użytkowej. Czy będzie to definicja z normy PN-ISO 9836-2022, czy definicja zmodyfikowana rozporządzeniem Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Warto przeanalizować w tym miejscu nieobowiązujące już przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków, które to w kontekście powierzchni użytkowej powoływały się na definicję z ustawy o ochronie praw lokatorów. Z kolei ustawa wprowadzała następującą definicję powierzchni użytkowej:

„pod pojęciem powierzchni użytkowej lokalu - należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału;”

Przepisy te obowiązywały do 31 lipca 2021 roku. Warto przypomnieć, że rozporządzenie  Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które definiowało nowe zasady określania powierzchni użytkowej obowiązywało od 19 września 2020r. Zatem od 19 września 2020r do 31 lipca 2021 należało inaczej wykazywać powierzchni użytkową w projekcie i inwentaryzacji powykonawczej, a inaczej w bazie danych kartoteki lokalu. Zmiany dotyczyły chociażby antresol, szaf, schowków.  Warto zaznaczyć, że powierzchnia wykazywana w ramach kartoteki lokalu miała konsekwencje w udziale w gruncie, co opiszę w dalszej części artykułu. W związku z tymi rozbieżnościami przepisy rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków zostały zmienione, a odniesienie do ustawy o ochronie praw lokatorów zostało wykreślone. W aktualnej wersji ustawy nie znajdujemy odniesienia do definicji, normy ISO, czy rozporządzenia. Jaką zatem powierzchnię lokalu przyjąć w ewidencji gruntów i budynków. W mojej ocenie celem zmian w rozporządzenia było ujednolicenie tych powierzchni i przyjęcie tej samej powierzchni użytkowej do wszystkich rejestrów. W związku z powyższym pod pojęciem powierzchni użytkowej powinniśmy łącznie przyjmować zapisy normy PN-ISO 9836-2022 oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.


Kolejnym aktem prawnym, w którym do obliczenia udziałów konkretnego lokalu w nieruchomości gruntowej niezbędna jest znajomość powierzchni użytkowej jest ustawa o własności lokali. W przypadku wyodrębnienia własności lokalu jego właścicielowi przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, który zgodnie z ustawą należy obliczyć w następujący sposób:

„Art. 3. [Udziały w nieruchomości wspólnej]

3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.”

W niniejszej ustawie również nie odnajdziemy odniesienia do konkretnej definicji powierzchni użytkowej. Biorąc po uwagę, że udział w gruncie, obliczony zgodnie z powyższym wzorem powinien być tożsamy z danymi ujawnionymi w ewidencji gruntów i budynków powinniśmy również w tym przypadku powierzchnię użytkową przyjmować zgodnie z zapisami normy PN-ISO 9836-2022 oraz rozporządzenia  Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.


Kolejnym bardzo ważnym z punktu widzenia nabywcy lokalu aktem prawnym jest ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. W ustawie znajdziemy informację jakie powinny się znaleźć w umowie rezerwacyjnej i umowie deweloperskiej. W umowie rezerwacyjnej powinno się znaleźć określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń. Natomiast w umowie deweloperskiej powinniśmy odnaleźć określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper oraz wskazanie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. W tej ustawie również nie znajdziemy rozwinięcia definicji powierzchni użytkowej lub odwołania do innego aktu prawnego. Czy zatem deweloper ma prawo do stworzenia własnej definicji powierzchni użytkowej? W mojej ocenie nie ma, gdyż powierzchnia użytkowa   wynikająca z pomiaru powinna odzwierciedlać wartości projektowane i umożliwiać porównanie, czy lokal został wykonany zgodnie z projektem. To porównanie powinno dać nam pewność, że to co kupiliśmy na etapie projektu jest tym samym produktem, który odbieramy finalnie od dewelopera. W związku z powyższym powierzchnia użytkowa określona w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym powinna odpowiadać powierzchni opisanej w rozporządzeniu  Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego oraz normy PN-ISO 9836-2022.  A czy w umowach deweloperskich można wprowadzać inne powierzchnie tj. powierzchnia sprzedaży, rozliczeniowa czy lokalu? Oczywiście nazwy mogą być dowolne, a podane powyżej to tylko przykłady. O tym w dalszej części artykułu.

 

Powierzchnia użytkowa lokalu lub domu jednorodzinnego, a ściany działowe  

Czytając różne artykuły na ten temat można odnieść wrażenie, że możliwość doliczania powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej lokalu lub domu wynikała z obowiązującej normy PN-ISO 9836-1997. Nic bardziej mylnego. Norma niezależnie od jej daty nigdy nie zezwalała na doliczanie do powierzchni użytkowej lokalu powierzchni pod ściankami działowymi. Ten sposób obliczania powierzchni wynikał z błędnej interpretacji normy, w której murowane ściany działowe lub ścianki z płyty GK zostały określone jako elementy możliwe do demontażu. Co oczywiście było dużym nadużyciem i nie powinno mieć miejsca. Brak możliwości wliczania powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej lokalu został potwierdzony w wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 24 kwietnia 2024 r. IV Ca 1735/23. Poniżej fragmenty tego wyroku.

„Należy zatem przychylić się do stanowiska strony powodowej, że użyte w Polskiej Normie PN-ISO 9836: 1997 sformułowanie "elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe" oznacza raczej lekkie przegrody wewnętrzne typu przepierzenia, np. szklane, harmonijkowe lub w formie rolet, które można w każdej chwili bez ich uszkodzenia zdemontować i ustawić w innym miejscu w taki sposób, aby móc reorganizować większą otwartą przestrzeń w zależności od zmieniających się w czasie potrzeb, np. przestrzeń biurową na danej kondygnacji na potrzeby różnych działów danego przedsiębiorstwa lub przestrzeń hali targowej w celu jej podziału na boksy. Do pozwu został dołączony wydruk wyników wyszukiwania wyrażenia "demountable partitions" (k. 142 - 146), który wskazuje, że produkty takie występują na rynku i z powodzeniem mogą służyć do tworzenia demontowalnych przegród w pomieszczeniu, co stanowi ich cechę zasadniczo odmienną od murowanych ścian działowych.”

W mojej ocenie wyrok ten stanie się precedensowy i będzie skutkował tysiącami pozwów w tym obszarze. Oczywiście nie dotyczy to wszystkich deweloperów. Wielu działało zgodnie prawem i nie wliczało powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej lokalu. 


Powierzchnia schodów w lokalu wielopoziomowym i domu jednorodzinnym w kontekście powierzchni użytkowej  

Analizując przepisy prawa i normy mogłoby się wydawać, że problemy z określaniem powierzchni użytkowej lokali i domów jednorodzinnych zostały ustawowo rozwiązane. Mamy definicję powierzchni z normy PN-ISO 9836-2022 zmodyfikowaną przepisami rozporządzenia  Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które zamieściłem powyżej. Jest natomiast jeden zapis w w/w rozporządzeniu, który w mojej ocenie komplikuje sytuację. Dotyczy on lokali wielopoziomowych, w których powierzchnię użytkową należy zredukować o powierzchnię schodów wewnętrznych i podestów. Według mnie ten zapis wprowadza niepotrzebny bałagan i powinien być usunięty z rozporządzenia. Analizowałem przebieg procesu legislacji rozporządzenia i zapis ten widniał już w pierwszej wersji ustawy. Nie poznałem zatem intencji ustawodawcy w odniesieniu do tego zapisu. Skutkuje on tym, że deweloper, który rozlicza się z kupującym po powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego wielopoziomowego nie może doliczyć do powierzchni użytkowej powierzchni zajmowanej przez schody wewnętrzne. Jak zatem liczyć powierzchnię użytkową w lokalach wielopoziomowych i domach jednorodzinnych wielopoziomowych? Przed 19 września 2020r. od kiedy obowiązywało nowe rozporządzenie Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego powierzchnię użytkową lokalu lub domu wielopoziomowego  z schodami wewnętrznymi należało liczyć w następujący sposób:

- na parterze obliczano powierzchnię pod schodami z uwzględnieniem redukcji wysokości (1,4m-2,2m)

- na I piętrze do powierzchni użytkowej kondygnacji doliczano powierzchnię otworu w stropie jako powierzchnię schodów.  W przypadku gdy w lokalu lub domu była kolejna kondygnacja na każdym kolejnym piętrze wykonywało się podobnie.

Aktualnie do powierzchni użytkowej lokalu wielopoziomowego możemy wliczyć jedynie powierzchnie pod schodami na parterze zgodnie z redukcją wysokości (1,4m-2,2m). Powierzchnie zajmowane przez schody na kolejnych kondygnacjach należy pominąć. Czy tak samo należy postąpić w odniesieniu do domu jednorodzinnego. Uważam, że w tym przypadku powinno zostać tak jak dotychczas. Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego jasno mówi, że powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych. Jeżeli zatem w domu jednorodzinnym nie zostały wyodrębnione lokale mieszkalne, to nie możemy mówić o lokalach mieszkalnych w budynku. W tym przypadku powierzchnię schodów wewnętrznych wliczamy do powierzchni budynku. Widzimy zatem jak niepotrzebne komplikacje wprowadzono tym zapisem i jak mocno uprościłoby działanie jego usunięcie. Natomiast dopóki rozporządzenie funkcjonuje w obecnej formie musimy stosować jego zapisy.


Inna powierzchnia do rozliczania ceny z kupującym    

Analizując zapisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym znajdujemy jedynie informację dotyczące konieczności określenia powierzchni użytkowej w umowie rezerwacyjnej i umowie deweloperskiej. Nie opisano innych powierzchni możliwych do określenia, zarówno w treści ustawy jak i wzorze prospektu informacyjnego. Czy zatem dozwolona jest praktyka do określania obok powierzchni użytkowej innej powierzchni dowolnie nazwanej mającej służyć do celów rozliczeniowych z kupującym. Przeglądając ofertę deweloperów znalazłem przeróżnie nazwane powierzchnie tj. rozliczeniowa, sprzedaży, lokalu, powierzchnia do rozliczenia ceny z kupującym, które zostały wpisane w prospekt informacyjny. Powierzchnie te zawsze są większe o kilka procent od powierzchnia użytkowej i zawierają np. powierzchnie po ścianami działowymi lub powierzchnie bez redukcji wysokości. Czy zatem skoro ustawodawca nie określił w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym innych możliwych do określenia powierzchni to czy ta praktyka jest zgodna z prawem? Nie sposób jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie, ale warto przeanalizować fragment wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 24 kwietnia 2024 r. IV Ca 1735/23.

„Przechodząc do oceny, czy analizowane postanowienia kształtowały prawa i obowiązki powodów w sposób zgodny z dobrymi obyczajami, należy podkreślić, że owe dobre obyczaje to reguły postępowania niesprzeczne z etyką, moralnością i aprobowanymi społecznie obyczajami. Istotą dobrego obyczaju jest szeroko rozumiany szacunek dla drugiego człowieka. Za sprzeczne z nim można uznać działania zmierzające do niedoinformowania, dezorientacji, wywołania błędnego przekonania konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy, braku doświadczenia lub naiwności, a więc działanie potocznie określane jako nieuczciwe, nierzetelne, odbiegające od przyjętych standardów postępowania (tak Sąd Najwyższy m.in. w wyrokach: z dnia 13 lipca 2005 r., I CK 832/04, "Biuletyn Sądu Najwyższego" 2005, nr 11; z dnia 3 lutego 2006 r., I CK 297/05, "Wokanda" 2006, Nr 7-8; Sąd Apelacyjny w Warszawie m.in. w wyrokach: z dnia 17 kwietnia 2013 r., VI ACa 1096/12, Legalis nr 722838; z dnia 9 maja 2013 r., VI ACa 1433/12, Legalis nr 722888; z dnia 3 lipca 2014 r., VI ACa 1313/13, Legalis nr 1049800).

W ocenie Sądu Okręgowego wskazane wyżej postanowienie umowy określające sposób liczenia powierzchni użytkowej kształtuje obowiązek powodów zapłaty ceny w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. Na skutek klauzuli zawartej w § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej pozwany przyznał sobie prawo do jednostronnego zawyżenia świadczenia należnego mu od powodów na skutek bezprawnego zwiększenia powierzchni użytkowej lokalu stanowiącej podstawę do ustalenia jego ceny.”

Czy zatem wprowadzenie nowej powierzchni do prospektu informacyjnego i umowy deweloperskiej nie będą w przyszłości uznane za sprzeczne z etyką, moralnością i aprobowanymi społecznie obyczajami? Czas pokaże. Owa praktyka jest jeszcze stosunkowo świeża i nie ma jeszcze w tym obszarze aktualnych wyroków sądów.  


Powierzchnia użytkowa, a podatki    

Jednym z ważniejszych powodów wyznaczenia powierzchni użytkowej są podatki od nieruchomości. Posiadając lokal lub budynek musimy się liczyć z podatkiem za każdy metr powierzchni użytkowej. Jak zatem liczyć powierzchnie co celów podatkowych. W tym celu musimy przeanalizować zapisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, w której znajdziemy definicję powierzchni użytkowej.

„Art. 1a. [Definicje legalne]

1. Użyte w ustawie określenia oznaczają:

5) powierzchnia użytkowa budynku lub jego części - powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe;

Art. 4. [Podstawa opodatkowania]

1. Podstawę opodatkowania stanowi:

1) dla gruntów - powierzchnia;

2) dla budynków lub ich części - powierzchnia użytkowa;

2. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.”

Widzimy zatem podobieństwa do normy PN-ISO 9836-2022 i  rozporządzenia Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Ale czy możemy powiedzieć, że te powierzchnie są identyczne i przyjąć do celów podatkowych powierzchnię użytkową z projektu budowlanego? Niestety nie. W deklaracji podatkowej musimy określić powierzchnię użytkową zmodyfikowaną zgodnie z zapisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. W tym celu powierzchnię użytkową określoną zapisami normy PN-ISO 9836-2022 i  rozporządzenia Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego należy zredukować o powierzchnię klatek schodowych (wchodzącą w skład powierzchni ruchu) i szybów dźwigowych (wchodzącą w skład powierzchni usługowej). Ważne jest natomiast to, żeby powierzchni użytkowej nie pomylić z powierzchnia całkowitą, co czasami ma miejsce. Zapłacimy wtedy dużo wyższy podatek od nieruchomości. 

 
Analiza powierzchni użytkowej w kupowanych lokalach 

Szukając nieruchomości lokalowej niezwykle ważnym aspektem jest powierzchnia użytkowa i jej stosunek do ceny. Często powierzchnia jest jednym z podstawowych parametrów wyszukiwania nieruchomości. Jak zatem analizować ten parametr i czy warto wykonać pomiary sprawdzające powierzchnię użytkową. Jeżeli nie chcecie przepłacać za dodatkowe metry i mieć pełną świadomość co kupujecie, to warto takie pomiary wykonać. W pierwszej kolejności należy ustalić, jaką normą była obliczona powierzchnia użytkowa oraz czy był wykonany pomiar powykonawczy. W przypadku stosunkowo nowych lokali wybudowanych po 25 kwietnia 2012r. sprawa jest dość prosta. Obliczenie powierzchni użytkowej powinno być zrealizowane w oparciu o normę PN-ISO 9836-1997, PN-ISO 9836-2015 lub PN-ISO 9836-2022. Oczywiście warto czytać zapisy małym drukiem na formatce lokalu dotyczące sposobu obliczania powierzchni użytkowej i tego co ona zawiera. W odniesieniu do lokali starszych sprawa nam się nieco komplikuje. Przed 25 kwietnia 2012r. funkcjonowały dodatkowo inne normy i przepisy, które inaczej określały powierzchnię użytkową niż norma ISO. Jedną z norm, która była wykorzystywana do obliczania powierzchni użytkowej była norma PN-70/B-02365. Deweloperzy chętnie po nią sięgali z powodu sposobu pomiaru powierzchni lokalu tj. w stanie surowym bez tynków i okładzin. Taki sposób pomiaru lokalu dawał nam średnio 3-5% większą powierzchnię lokalu niż faktyczna powierzchnia w stanie wykończonym. Nie są to natomiast jedyne przepisy dotyczące obliczania powierzchni użytkowej. W jednej z analizowanych spraw sądowych powierzchnia lokalu z pomiaru była o 6 metrów mniejsza niż powierzchnia ofertowa oraz wieczysto-księgowa, która wynosiła 60 metrów kwadratowych. Przedmiotem sprzedaży było spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a powierzchnia lokalu była określona w latach sześćdziesiątych. W takich przypadkach należy przeanalizować przepisy, na podstawie których powierzchnia lokalu była określona. W tym przypadku była to uchwała nr 364 Rady Ministrów z dnia 20 sierpnia 1959 r. w sprawie zatwierdzenia normatywów projektowania dla budownictwa mieszkaniowego oraz uchwała Nr 104 Rady Ministrów z dnia 11 marca 1961 r. w sprawie zmian w normatywie projektowania mieszkań i budynków mieszkalnych wielorodzinnych w miastach i osiedlach. W tych aktach prawnych odnalazłem zapisy, że do powierzchni użytkowej mieszkania należy włączyć 50% powierzchni loggii przylegającej do mieszkania, przy czym powierzchnia loggii nie może przekraczać 12% powierzchni użytkowej mieszkania bez loggii. W analizowanej sprawie okazało się, że powierzchnia użytkowa mieszkania obliczona została w stanie surowym oraz na podstawie w/w przepisów dodane zostało 50% powierzchni loggii. W taki sposób obliczona powierzchnia lokalu funkcjonowała do chwili obecnej. O powyższym kupujący dowiedzieli się dopiero po zakupie lokalu. Mając tę wiedzę na temat faktycznej powierzchni lokalu przed zakupem z pewnością inaczej podeszliby do analizy oferty oraz do negocjacji ceny ze sprzedającym.