Sądowe zniesienie współwłasności

Warto zapoznać się z tą procedurą w kontekście zakupu udziałów w nieruchomościach gruntowych. Wyjście ze współwłasności zajmie nam trochę czasu, jednak wartość rynkowa udziału w stosunku do wartości niezależnej nieruchomości będzie zupełnie inna. Mówimy tu zarówno o nieruchomościach niezabudowanych, zabudowanych z niezależnymi lokalami lub zabudowanych bez wyodrębnionych lokali. Warto również wiedzieć, że można celowo wejść we współwłasność tylko po to, żeby ją później znieść w interesujący nas sposób. W niniejszym artykule dowiecie się jakie możliwości kryje ta procedura. 

Czy należy się obawiać sądowego wyjścia ze współwłasności ?     

Wyjście ze współwłasności w sądzie często kojarzy się z wieloletnimi konfliktami i sytuacjami, w których zakończyła się już ścieżka administracyjna i nie ma innej drogi rozstrzygnięcia sporu. Bardzo staram się zmienić to postrzeganie. W wielu sprawach, które prowadziłem, była to ścieżka często szybsza i łatwiejsza niż standardowa procedura administracyjna podziału nieruchomości. Oczywiście zdarzają się przypadki, że jest to jedyna możliwa droga do wyjścia ze współwłasności. Absolutnie nie należy się tej procedury obawiać.

 Kiedy możemy mówić o wyjściu ze współwłasności ? 

Własność nieruchomości może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Najczęściej spotykaną współwłasnością jest współwłasność rodzinna. Prowadziłem sprawę, w której do jednej nieruchomości na podstawie spadku przysługiwało prawo własności kilkudziesięciu osobom. Jedynym możliwym rozwiązaniem takiej sytuacji jest postępowanie w sądzie. Oczywiście tego rodzaju sprawy nie należą do najłatwiejszych i potrafią trwać latami. Często brak jest zgody pomiędzy współwłaścicielami. Bardzo ważne są tutaj umiejętności rozwiązywania konfliktów oraz znajomość zasad negocjacji.

Jednak sprawy rodzinne to nie jedyny rodzaj tego typu postępowań. Zawsze można nabyć udział w nieruchomości w ramach transakcji rynkowej czy licytacji komorniczej. Dość powszechną praktyką jest zniesienie współwłasności w budynkach jednorodzinnych dwulokalowych, o czym przeczytacie w akapicie poniżej. Zdarzają się również przypadki, w których następuje celowe wejście we współwłasność po to, żeby np. podzielić grunt niezależnie od ustaleń Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Mamy zatem sporo możliwości działania.

Czy każdą współwłasność da się znieść?

Dokonując zakupu udziału w nieruchomości wspólnej należy w pierwszej kolejności wykonać analizę, czy w ogóle zniesienie współwłasności poprzez wykonanie podziału jest możliwe. Musimy wiedzieć, że nieruchomości, której nie da się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu z współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych lub sprzedana. Wszystko zależy od udziału jaki posiadamy oraz od rodzaju nieruchomości. W przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych wszystko zależy od wielkości udziału oraz ilości współwłaścicieli. W kontekście nieruchomości gruntowych zabudowanych możliwość dokonania podziału zależy od ilości współwłaścicieli, wielkości udziałów, usytuowania budynków na działce oraz od rozmieszczenia lokali w budynku. Wszystkie te aspekty należy poddać analizie przed podjęciem decyzji o zakupie udziału w nieruchomości wspólnej.  

Analiza zakupu udziału w kontekście zniesienia współwłasności.

W pierwszej kolejności musimy określić nasz cel inwestycyjny. Jeżeli zakup udziału ma finalnie doprowadzić do wydzielenia nieruchomości musimy być pewni, że nasz udział gwarantuje nam taki cel. Należy zatem wykonać analizę czy udział, który mamy lub chcemy nabyć, da się realnie wydzielić z nieruchomości wspólnej i czy po tych działaniach nasza nieruchomość będzie miała potencjał inwestycyjny. Zwyczajowo mówimy o wydzieleniu działki przeznaczonej pod zabudowę czyli takiej, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne usytuowanie i korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Zatem w pierwszej kolejności musimy ustalić, jaka powierzchnia przekłada się na udział, który posiadamy. W odniesieniu do nieruchomości niezabudowanych jest to teoretycznie proste. Udział pomnożony przez powierzchnię całej działki da nam powierzchnię działki, którą powinniśmy otrzymać. Oczywiście nie zawsze obliczenie przysługującej powierzchni jest takie proste. W ramach takiej analizy należy również wziąć pod uwagę przeznaczenie w Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, kształt całej działki, możliwości inwestycyjne pozostałej części, odległość od drogi poszczególnych nieruchomości. Oczywiście wszystkie te czynniki są niezwykle konfliktowe i dlatego tak wiele spraw trafia na salę sądową i rozstrzyga o nich sąd, a nie współwłaściciele. Bardzo trudno ułożyć takie równanie matematyczne, które wyliczy poprawne wartości z uwzględnieniem tych wszystkich parametrów. Dlatego ważne jest tu doświadczenie i umiejętności negocjacyjne w tego rodzaju sprawach.

Zgoda wszystkich współwłaścicieli  na wyjście ze współwłasności w trybie sądowym.

Do zniesienia współwłasności nie musimy mieć zgody wszystkich współwłaścicieli. Zgodnie z ustawą Kodeks Cywilny, każdy z współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Musimy natomiast mieć świadomość, że próba zniesienia współwłasności bez zgody pozostałych współwłaścicieli będzie trwała dużo dłużej niż w przypadku wspólnego wniosku wszystkich współwłaścicieli. Zdarzało mi się realizować projekty, w których zgodne zniesienie współwłasności następowało na pierwszej rozprawie nawet bez wzywania stron. Oczywiście niezbędne jest do tego poprawne napisanie wniosku oraz dołączenie wszystkich koniecznych załączników. W przypadku, gdy tylko jedna strona składa wniosek do sądu, nie ma takiej możliwości. Wszyscy współwłaściciele będą musieli być wezwani na rozprawę  i ustosunkować się do złożonego projektu podziału. 

Ile trwa zniesienie współwłasności w trybie sądowym?

Czas zniesienia współwłasności w trybie sądowym zależy od dwóch czynników. Pierwszy jest to lokalizacja nieruchomości i ilość spraw w danym Sądzie Rejonowym, właściwym dla położenia naszej nieruchomości. Drugi, czy jest to wniosek zgodny i podpisany przez wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli wniosek jest zgodny, a w danym Sądzie Rejonowym nie ma dużo spraw to sprawa  będzie załatwiona stosunkowo szybko.  Moim rekordem jest uzyskanie orzeczenia sądu znoszącego współwłasność w terminie jednego miesiąca od złożenia wniosku. Jeżeli natomiast wniosek jest złożony przez jednego współwłaściciela to załatwienie takiej sprawy należy rozpatrywać w kontekście roku, a w przypadku sporu kilku lat.

Do którego sądu składamy wniosek o zniesienie współwłasności?

Wniosek o zniesienie współwłasności kierujemy do Sądu Rejonowego, właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Sprawami o zniesienie współwłasności zajmuje się Wydział Cywilny. Dość częstym błędem jest kierowanie wniosków do Sądu Wieczysto Księgowego.

Jakie dokumenty są niezbędne do zniesienia współwłasności w sądzie?

Podstawowym dokumentem niezbędnym do złożenia w sądzie jest wniosek o zniesienie współwłasności. Wniosek powinien być  podpisany przez wszystkie strony i zawierać:

- oznaczenie sądu,

- imiona i nazwiska wnioskodawców lub przedstawicieli ustawowych wraz z adresami,

 - wielkość udziałów, numery PESEL lub NIP, 

- dokładne opisanie rzeczy mających ulec podziałowi wraz z określeniem podstawy prawnej

- dokładne i szczegółowe opisanie sposobu zniesienia współwłasności z podaniem numeru  dokumentacji geodezyjnej i numerów działek po podziale, 

- dowody prawa własności tj. odpis z KW i wypis z rejestru gruntów,

- mapę z projektem zniesienia współwłasności przyjętą do Państwowego Zasobu Geodezyjnego   i Kartograficznego, 

- potwierdzenie wniesienia opłaty sądowej.

Jeżeli wniosek będzie zawierał wszystkie w/w informacje wtedy  zostanie rozpatrzony szybko i nie będziemy wzywani do składania dodatkowych wyjaśnień.

Musimy mieć świadomość, że do zniesienia współwłasności nieruchomości gruntowej niezbędne jest wykonanie dokumentacji geodezyjnej. Załóżmy, że mamy współwłasność dwóch osób, które zgodnie chcą podzielić nieruchomość na pół. Własnoręcznie sporządzona przez nich mapa podziału  nieruchomości nie będzie rozpatrywana przez sąd. Każda taka czynność wymaga sporządzenia dokumentacji geodezyjnej i złożenia jej do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Dokumentacja geodezyjna to nie tylko mapa, ale cały operat techniczny, który musi uzyskać pozytywny protokół kontroli urzędowej, aby móc taką mapą posłużyć się w sądzie.

 Opłaty z tytułu zniesienia współwłasności.

Oprócz kosztów dokumentacji geodezyjnej i sporządzenia wniosku do sądu należy dokonać opłaty sądowej. Opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 300 zł w przypadku, w którym współwłaściciele są zgodni co do sposobu zniesienia współwłasności lub 1000 zł w sytuacji, gdy zgody takiej nie ma.

Możliwości zniesienia współwłasności nieruchomości gruntowej niezabudowanej.       

Współwłasność możemy znieść na dwa sposoby. Jednym z nich jest zniesienie współwłasności aktem notarialnym i na tej podstawie ujawnienie odrębnych praw. Drugim sposobem jest uzyskanie orzeczenia sądu orzekającego o zniesieniu współwłasności. Wszystko zależy od tego, czy daną nieruchomość da się podzielić trybem administracyjnym, czy takiej możliwości nie ma. Jeżeli nasza nieruchomość objęta jest ustaleniami Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, a podział jest zgodny z tymi dokumentami planistycznymi to możemy wystąpić do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zatwierdzenie podziału nieruchomości. Należy wykonać mapę z projektem podziału, uzyskać postanowienie opiniujące i komplet dokumentów złożyć celem wydania decyzji. Następnie z decyzją podziałową udajemy się do notariusza, który zniesie współwłasność i przydzieli poszczególne działki współwłaścicielom. Niestety nie zawsze udaje się uzyskać zgodność podziału z ustaleniami Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. W takim przypadku w celu zniesienia współwłasności nie pozostaje nam nic innego jak złożenie wniosku do sądu o wyjście ze współwłasności. W przypadku zgodnego wniosku często wyjście z współwłasności następuje na pierwszej rozprawie, o czym pisałem powyżej. W przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli wyjście ze współwłasności jest jak najbardziej możliwe, ale trzeba uzbroić się w czas. Sąd będzie wzywał wszystkich współwłaścicieli, świadków i po zebraniu wszystkich dowodów w sprawie wyda orzeczenie znoszące współwłasność. Orzeczenie zastępuje administracyjną decyzję podziałową wójta, burmistrza lub prezydenta i stanowi podstawę do ujawnienia w ewidencji gruntów i budynków oraz dokonanie wpisu w księgach wieczystych. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Dodatkowo sąd może obciążyć poszczególne części niezbędnymi służebnościami gruntowymi. W przypadku nieruchomości, której nie daje się podzielić, może być ona przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo odsprzedana. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia.

Możliwości zniesienia współwłasności nieruchomości gruntowej zabudowanej.            

W przypadku nieruchomości zabudowanej również mamy kilka wariantów i możliwości. W pierwszej kolejności musimy ustalić, z jakiego rodzaju zabudową mamy do czynienia. Jeżeli mamy na działce dwa lub więcej budynków wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę, możemy zastosować przyspieszoną procedurę administracyjną podziału. W takim przypadku wystarczy wykonać mapę z projektem podziału i złożyć wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zatwierdzenie takiego podziału. Podział zostanie wykonany w oparciu o art. 95.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli natomiast mamy jeden budynek i chcemy, żeby podział gruntu również dzielił budynek na dwie odrębne części, podział musi przebiegać po ścianie dzielącej budynek od fundamentów, aż po dach. Mówi o tym art. 93.3b ustawy o gospodarce nieruchomościami „Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części”. W przedmiotowej ścianie nie może być otworów, które umożliwią przejście z jednej części do drugiej. Dostaję dość często zapytania, czy da się podzielić grunt i budynek, gdy w budynku mamy dwa lokale położone na różnych piętrach. Niestety geodezyjnie takiej nieruchomości wydzielić się nie da. W tym wypadku pozostaje w trybie sądowym zniesienie współwłasności przez ustanowienie samodzielnych lokali i spisanie umowy quoad usum, czyli podział rzeczy wspólnej do korzystania. Oczywiście lokali w budynku może być więcej i dla tego typu nieruchomości to jest jedyna droga. Pozostaje jeszcze jedno pytanie dotyczące sposobu podziału nieruchomości zabudowanej budynkiem i informacji, jaka jest minimalna odległość projektowanej granicy od istniejącego budynku. Nie znajdziemy przepisów prawa, w których ten aspekt jest poruszany. Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie dotyczy budynków projektowanych            i rozbudowywanych. Zatem podział możemy przeprowadzić w dowolnej odległości od istniejącego budynku. Warto jednak uwzględnić przy podziale późniejsze problemy, które mogą wystąpić. Zastosowanie odpowiedniej odległości od budynku pozwoli na remont ściany, dachu, rozłożenie rusztowania czy dojazd do budynku samochodem, a więc umożliwi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku, co musi być spełnione w odniesieniu do działki budowlanej. Sędzia wydając orzeczenie o zniesieniu współwłasności nie może doprowadzić do takiej sytuacji, w której np. jedna z nieruchomości nie będzie miała dostępu do drogi publicznej i jedyną możliwością będzie sądowe ustanowienie drogi koniecznej. Zniesienie współwłasności na tyle na ile to jest możliwe nie może prowadzić do wywiązania innych konfliktów i sporów sądowych.

Możliwości zniesienia współwłasności nieruchomości zbudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym. 

Budynki jednorodzinne dwulokalowe mogą mieć różną konstrukcję. Mogą to być dwa lokale usytuowane jeden nad drugim lub dwa lokale usytuowane obok siebie. Przypadek, w którym jeden lokal jest usytuowany nad drugim opisałem powyżej. W tej części artykułu postaram się rozwiać wszelkie wątpliwości na temat zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym dwulokalowym, w którym lokale usytuowane są obok siebie. Czy jest możliwość zniesienia takiej współwłasności? Tak i zdarza mi się dość często wykonywać tego rodzaju opracowania na życzenie klientów. Czy takie zniesienie współwłasności jest zgodne  z prawem? Nie jest ono nigdzie zabronione, ale warto zwrócić uwagę na jedną rzecz. W wyniku takiej procedury z jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego powstają dwa budynki mieszkalne jednorodzinne jednolokalowe. W większości przypadków takie zniesienie współwłasności nie będzie zgodne z dokumentami planistycznymi tj. obowiązujący Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy. Jeżeli na działce o określonej powierzchni może powstać jeden budynek jednorodzinny, a w wyniku zniesienia współwłasności tworzy się dwa budynki, to takie postępowanie należy traktować jako pewnego rodzaju obejście prawa. W związku z powyższym w przypadku tego rodzaju wniosku nie możemy być pewni sukcesu i pozytywnego załatwienia sprawy. Sędzia może poprosić  o opinię wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o czym piszę w dalszej części tekstu.

 Ustanowienie współwłasności w celu jej późniejszego zniesienia. 

Często otrzymuję pytania czy w przypadku, gdy nie mamy podstawy prawnej do podziału administracyjnego, to czy można wejść we współwłasność, żeby ją później znieść trybem sądowych. Oczywiście jest to pewnego rodzaju obejście prawa, natomiast jest to jak najbardziej możliwe. Zdarzyło mi się prowadzić ustanowienie i późniejsze zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej, którego celem było wydzielenie działek gruntu mniejszych niż 3000 m². Sprawa dotyczyła trzech długich nieruchomości, których nie dało się niezależnie zagospodarować. Współwłaściciele połączyli działki, ustanowili współwłasności i następnie dokonali podziału na kilkanaście działek o powierzchni mniejszej niż 3000 metrów. Oczywiście inną kwestią są możliwości zagospodarowania tego rodzaju działek, ale już w przypadku transakcji sprzedaży nie obejmowały ich przepisy o kształtowaniu ustroju rolnego i związane  z tą ustawą obostrzenia.  

Czy sąd może odmówić zniesienia współwłasności z związku z niezgodnością podziału z ustaleniami Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy? 

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami jeżeli podział nieruchomości jest uzależniony od ustaleń planu miejscowego, a w razie braku planu od warunków określonych w decyzji o warunkach zabudowy, sąd zasięga opinii wójta (burmistrza, prezydenta miasta), a w odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków także opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków. Mogłoby się wydawać, że dzieje się to w każdym przypadku jednak z doświadczenia wiem, że tak nie jest. Należy jednak mieć świadomość, że jeżeli nasz projekt podziału będzie niezgodny z ustaleniami MPZP lub decyzją o warunkach zabudowy, a sędzia skorzysta z przysługującego mu instrumentu i zasięgnie opinii wójta, burmistrza lub prezydenta miasta to możemy spodziewać się odmownego orzeczenia o zniesieniu współwłasności. Niemniej dzieje się to niezwykle rzadko i w większości przypadków sądy nie korzystają z tego instrumenty jaki jest opinia.

Masz pytania ? Zadzwoń lub napisz do mnie. 

+48 600 993 886  

kontakt@rafalrychlicki.pl