Sprawdzenie nieruchomości gruntowej przed zakupem – księgi wieczyste

Rozpoczęcie każdej nowej inwestycji deweloperskiej lub prywatnej rozpoczynamy od zakupu działki. To od rodzaju  i wielkości nieruchomości gruntowej zależy skala inwestycji, jej rodzaj oraz często czas realizacji. Zakup odpowiedniego gruntu, znając jego mocne i słabe strony, problemy i ograniczenia, daje nam pewność realizacji naszych zamierzeń inwestycyjnych. Od wyboru działki zależy często data rozpoczęcia inwestycji i czas jej trwania. Dlatego tak ważne jest dokładne skontrolowanie podstawowych parametrów przedmiotowej nieruchomości przed jej zakupem. Uważam, że należy to zrobić w odniesieniu do każdej transakcji, nawet z pozoru tej bardzo łatwej. To co mnie w tym utwierdza to ilość spraw jakie opiniuję jako biegły sądowy w kontekście problemów po zakupie nieruchomości. Błędne powierzchnie, problemy z granicami, dostęp do drogi, urządzenia infrastruktury technicznej, służebności - to tylko niewielka część problemów, z jakimi borykają się inwestorzy po zakupie. Niedopilnowanie tych tematów przed zakupem sprawia, że sprawy te ciągną się latami, pochłaniając cenny czas inwestorów oraz pieniądze niezbędne na obsługę prawną oraz biegłych. Postanowiłem zatem napisać szereg artykułów, które pokażą w jaki sposób wykonać podstawową analizę działki, jakie parametry sprawdzić i na co zwrócić szczególną uwagę w ramach analizy. Co można wykonać we własnym zakresie, a co należałoby zlecić profesjonalnym podmiotom. Mam ogromną nadzieję, że dzięki tym publikacjom, problemów po zakupie nieruchomości będzie zdecydowanie mniej, a inwestorzy będą dokonywali świadomych zakupów. Warto również zwrócić uwagę na jeszcze jeden ważny aspekt analizy. Może być ona cennym dokumentem do negocjacji ceny ze sprzedającym lub dokumentem informującym o większej wartości nieruchomości niż oferowana. W poniższym drugim z serii artykule na warsztat wezmę księgi wieczyste i ich analizę przed zakupem nieruchomości.

 Czym jest księga wieczysta o co oznaczają poszczególne działy w KW?

 W ramach audytu każdej nieruchomości gruntowej musimy wykonać weryfikację księgi wieczystej i zapisów, które tam znajdziemy. Księga wieczysta (w skrócie KW) jest to zbiór dokumentów określających stan prawny nieruchomości. Zawiera ważne informacje m.in. o właścicielu czy hipotece, które należy sprawdzić przed zakupem nieruchomości. Księgi wieczyste prowadzone są przez odpowiednie wydziały ksiąg wieczystych przy sądach rejonowych w postaci ksiąg papierowych oraz rejestrów elektronicznych. Księgi wieczyste dzielą się na: gruntowe, budynkowe i lokalowe. Często niezrozumiałym jest, dlaczego nie wszystkie budynki posiadają księgi wieczyste. Szczegółowo to opiszę w jednym z kolejnych akapitów.

Księga wieczysta zawiera cztery działy, z których:

- pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością;

- drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego;

- trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek;

- czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

Co można znaleźć w elektronicznej księdze wieczystej i do czego nam się to przyda (zastosowania i korzyści)?

Zakup nieruchomości wiążę się z bardzo poważnymi zobowiązaniami ze strony kupującego, dlatego przed taką decyzją warto zapoznać się z treścią księgi wieczystej, aby w przyszłości uniknąć niepotrzebnych problemów od strony prawnej. Analizując daną nieruchomość bezwzględnie powinniśmy szczegółowo przejrzeć każdy dział oraz wpisy, które się w nim znajdują. Poniżej przedstawiam  wpisy, które powinny zwrócić naszą szczególną uwagę:

- niezgodności z danymi ujawnionymi w ewidencji gruntów i budynków w zakresie danych ewidencyjnych o czym pisałem w poprzedniej publikacji https://rafalrychlicki.pl/aktualnosci/sprawdzenienie-nieruchomosci-gruntowej-przed-zakupem-dane-ewidencyjne. Jeżeli spotkamy się z tymi rozbieżnościami przede wszystkim przed dokonaniem jakiejkolwiek transakcji musimy ustalić, jakie prace są niezbędne do wykonania do sprostowania nieprawidłowości. Przyczyny takiego stanu rzeczy są różne. Może to być brak ujawnienia decyzji administracyjnej w księgach wieczystych lub brak ujawnienia orzeczenia sądu w ewidencji gruntów i budynków. Zwyczajowo w takich przypadkach niezbędne jest wykonanie wykazu synchronizacyjnego dane ujawnione w księdze wieczystej z danymi ujawnionymi w ewidencji gruntów.

- niezgodności z danymi ujawnionymi w ewidencji gruntów i budynków w zakresie danych o właścicielu. Najczęściej tego rodzaju rozbieżności wynikają z braku ujawnienia spadku w jednym z rejestrów. Warto zaktualizować rejestry przed transakcją, żeby zawierały spójne dane.

- wpisy dotyczące służebności gruntowych. Musimy sprawdzić, czy nieruchomość, którą chcemy nabyć ma wszystkie niezbędne służebności do realizacji inwestycji. Pierwszą podstawową rzeczą jest dostęp do drogi publicznej. Oczywiście może on być bezpośredni, pośredni przez drogę wewnętrzną lub poprzez służebność przejścia i przejazdu. W przypadku drogi wewnętrznej może to być udział lub również służebność. Ważne jest, żeby sprawdzić czy np. już ustanowiona służebność zapewni nam dostęp do drogi publicznej, której szerokość  umożliwi realizację inwestycji. Ważne są również uzgodnienia w zakresie budowy drogi w przypadku służebności i jej późniejszego utrzymania. Musi to być sprecyzowane już na etapie zakupu. Kolejną sprawą są służebności przesyłu, które umożliwią nam podłączenie odpowiedniej infrastruktury. W tym przypadku również warto zadbać o stosowne wpisy, które umożliwią nam realizację sieci i przyłączy bez konieczności uzyskiwania zgody wszystkich współwłaścicieli w drodze wewnętrznej.  

- wpisy dotyczące hipoteki. Jeżeli nieruchomość, którą chcemy nabyć obciążona jest hipoteką, należy uzgodnić, czy spłata hipoteki zostanie wykonana przed dokonaniem transakcji, czy zostanie ona spłacona w momencie realizacji transakcji przez kupującego. W takim przypadku realizowane są dwa przelewy. Jeden na konto banku, a drugi na konto dotychczasowego właściciela nieruchomości. Musimy jedynie przypilnować, żeby hipoteka po spłacie została wykreślona z przedmiotowej księgi wieczystej. Do tego celu należy pobrać z banku stosowne oświadczenia i złożyć do KW.

- wzmianki w KW. Wzmianka w księdze wieczystej jest informacją o złożeniu wniosku do KW, który nie został jeszcze rozpatrzony. Warto zatem tuż przed podpisaniem aktu notarialnego sprawdzić, czy do danej nieruchomości nie figurują wzmianki dotyczące np. zmiany właściciela  lub służebności. Zdarzyło mi się analizować nieruchomość do zakupu, dla której sprawdzenie interesujących nas parametrów nie wykazało problemów. W związku z tym można było przystąpić do aktu notarialnego. Kupujący umówiony na podpisanie umowy ostatecznej, 30 min przed wyznaczonym terminem otrzymał telefon, że sprzedający wycofał się bez podania przyczyny. Po sprawdzeniu księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości okazało się, że w księdze wieczystej na godzinę przed wyznaczonym termin pojawiła wzmianka o zmianie właściciela. Warto również zaznaczyć, że wzmianki można wykorzystać w negatywny sposób. Znając numer księgi wieczystej, każdy może złożyć wniosek o zmianę zapisów w księdze wieczystej. Taki wniosek będzie figurował jako wzmianka i dopiero po jego rozpatrzeniu zostanie np. odrzucony z uwagi na złożenie przez osobę nieupoważnioną do dokonywania wpisów. Niemniej taka wzmianka będzie figurowała kilka miesięcy w księdze wieczystej, a w niektórych sądach nawet rok. Spotkałem się z sytuacją, w której celowo składano wnioski do sądu o zmianę treści KW tylko po to, żeby w księdze pojawiła się wzmianką i żeby zablokować transakcję sprzedaży nieruchomości.

Gdzie można znaleźć KW w Internecie?

Księgi wieczyste prowadzone są w systemie teleinformatycznym, co oznacza, że są dostępne dla każdego, bezpłatnie w Internecie. Można je znaleźć na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl/

Co zrobić w przypadku, gdy nie jest znany numer KW?

W celu sprawdzenia nieruchomości gruntowej niezbędne jest posiadanie numeru księgi wieczystej. W przypadku, gdy nie posiadamy numeru Księgi Wieczystej możemy udać się do organu prowadzącego rejestr ewidencji gruntów i budynków i wystąpić o wypis z rejestru gruntów z numerem KW. Żeby jednak to uczynić niezbędne jest posiadanie interesu prawnego do pozyskania przedmiotowych danych. Z pewnością chęć zakupu nieruchomości takim interesem prawnym nie jest w związku z tym jeżeli nie uzyskamy numeru księgi wieczystej od właściciela nieruchomości lub pośrednika to drogą oficjalną numeru księgi wieczystej nie zdobędziemy. Z pomocą przychodzą nam płatne portale internetowe, które zostały stworzone do tego celu. Jest ich dość dużo do wyboru w Internecie.

Płatne portale udostępniające numery KW

Portale do zakupu numeru KW są dość proste w obsłudze. Zazwyczaj podają dwie możliwości wyszukania numeru księgi wieczystej: po adresie lub po numerze działki. Zakup jednego numeru księgi wieczystej kosztuje od 30 do 50 zł. Im więcej numerów ksiąg do sprawdzenia tym tańsza usługa.

Strony udostępniające numery KW nie są instytucjami rządowymi, dlatego dane udostępniane na takich serwisach mogą, ale nie muszą być aktualne i wiarygodne. Są to podmioty zarejestrowane w większości w rajach podatkowych (tj. Seszele), które w nieoficjalny sposób pobrały bazy danych ksiąg wieczystych i odpłatnie je udostępniają. Prawdopodobnie dane pozyskane były w czasie, kiedy numery ksiąg wieczystych były ogólnodostępne w Geoportalu. Z pewnością nie są to informacje na bieżąco aktualizowane i trzeba mieć do nich umiarkowane zaufanie. Pozostaje jeszcze kwestia legalności, czy takie strony działają w zgodzie z prawem? Na to pytanie odpowiedział były podsekretarz stanu w Ministerstwie Sprawiedliwości Łukasz Piebiak w 2019 roku:

„Tak jak wskazano w odpowiedzi na pytanie 2 udostępnianie numerów ksiąg wieczystych stanowi przetwarzanie danych osobowych, które dopuszczalne jest jedynie w przypadkach określonych stosownymi przepisami prawa. Obowiązujące przepisy prawa nie przewidują komercyjnego udostępniania danych zawartych w EKW osobom trzecim przez prywatne podmioty.”  [Źródło:https://www.sejm.gov.pl/Sejm8.nsf/InterpelacjaTresc.xsp?key=BAAJW2&view=S]

Z tego wynika, że serwisy udostępniające numery KW działają nielegalnie, prowadząc taką działalność w „rajach podatkowych”, gdzie pozostają nieuchwytne.

Czy własny wydruk ze strony jest dokumentem urzędowym, którym możemy się posługiwać? 

Własny wydruk ze strony Ministerstwa Sprawiedliwości, który prowadzi elektroniczny rejestr ksiąg wieczystych, nie jest dokumentem urzędowym. Taki wydruk jest tylko i wyłącznie informacją i nie może zostać uznany przez urzędy za wiarygodne pismo. Natomiast jest możliwość zamówienia na stronie https://ekw.ms.gov.pl/ płatnego dokumentu stanowiącego odpis z księgi wieczystej, który będzie dokumentem urzędowym do samodzielnego wydruku. Koszt takiego dokumentu to ok. 20 zł.

Czy zawsze dane w elektronicznej księdze wieczystej będą spójne z danymi w księdze papierowej?

Nie zawsze informacje w elektronicznej księdze wieczystej będą spójne z danymi w księdze papierowej. Wynika to z procesu migracji, który polegał na żmudnym przepisywaniu akt przez wyszkolonych pracowników do systemu elektronicznego. Ze względu na ogromną ilość danych zdarzały się pomyłki. Od samego początku zakładano możliwość występowania błędów, gdyż na etapie tworzenia ustawy z dnia 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym znalazł się paragraf 18, który dawał możliwość korekty zapisów w KW. Problem pojawia się wtedy, gdy ważne informacje znajdujące się w papierowej księdze wieczystej np. dotyczące służebności czy hipoteki nie zostały ujawnione w systemie elektronicznym. Które treści w tym przypadku należy uznać za poprawne, jeżeli doszło to transakcji przeniesienia własności ? Zgodnie z paragrafem 15 w/w rozporządzenia „z chwilą zapisania treści księgi wieczystej w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych dotychczasowa księga wieczysta staje się częścią akt księgi wieczystej. Sąd rejonowy niezwłocznie uzupełnia treść księgi wieczystej zapisanej w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych o wzmianki o wnioskach, sprawach wszczętych z urzędu, środkach zaskarżenia oraz skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, które wpłynęły w okresie prowadzenia migracji. Po dokonaniu czynności, o których mowa powyżej, przeniesiona treść dotychczasowej księgi wieczystej staje się treścią księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym i z tą chwilą podlega udostępnieniu.” W podobnej sprawie zapadł wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 25.05.2017r. sygn.. akt V Ca 2268/16 dotyczący pominięciu wpisu hipoteki kaucyjnej w wysokości 196.795,20 zł na rzecz jednego z banków. Doszło do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości bez wpisanej przedmiotowej hipoteki. Jakiś czas po dokonaniu transakcji bank upomniał się o przedmiotowy wpis do hipoteki. Właścicielka nieruchomości nie mając pojęcia o przedmiotowym wpisie wniosła o usunięcie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy, a rzeczywistym stanem prawnym przez wykreślenie z działu IV tej księgi hipoteki kaucyjnej do kwoty 196.795,20 zł wpisanej na wniosek Banku. Poniżej fragment wyroku:

„Zgodnie z ust 1 tego artykułu z chwilą zapisania treści księgi wieczystej w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych dotychczasowa księga wieczysta staje się częścią akt księgi wieczystej. Akta księgi wieczystej prowadzone są przy każdej księdze wieczystej; do akt tych składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości (art. 28 ukwh). Porównanie tych dwóch przepisów wskazuje, że z chwilą zapisania treści księgi wieczystej w centralnej bazie danych traci ona przymiot księgi wieczystej, stając się swego rodzaju dokumentem dotyczącym nieruchomości. Po przejęciu przez sąd rejonowy zapisanej w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych treści księgi wieczystej i po uzupełnieniu jej o wzmianki o wnioskach, o sprawach wszczętych z urzędu, środkach zaskarżenia na orzeczenia referendarzy sądowych, które wpłynęły w okresie prowadzenia migracji przeniesiona treść dotychczasowej księgi wieczystej staje się treścią księgi wieczystej, prowadzonej w systemie informatycznym i z tą chwilą podlega udostępnieniu (art. 15 ust. 2 i 3 cyt. ustawy z dnia 14 lutego 2013 r.).

Z powyższych przepisów wynikają dwa wnioski.

Po pierwsze – treścią księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym stają się tylko te wpisy dokonane w księdze prowadzonej w systemie tradycyjnym, które zostały zapisane w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych; wpisy omyłkowo pominięte w procesie migracyjnym treścią takiej księgi się nie stają.

Po drugie – po zakończeniu migracji księgi wieczystej treść dotychczasowej księgi wieczystej ma znaczenie jedynie dla sprostowania błędów powstałych podczas migracji ksiąg wieczystych; skoro bowiem dotychczasowa księga wieczysta traci swoją moc prawną, jej nieprzeniesiona do struktury informatycznej treść nie staje się treścią księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, dopóki nie nastąpi sprostowanie błędów powstałych podczas migracji ksiąg wieczystych w trybie określonym w art. 18 cyt. ustawy z dnia 14 lutego 2013 r., co może nastąpić również z urzędu przed rozpoznaniem wniosku o wpis (ten sam pogląd wynika z postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 13 sierpnia 2015 r. I CSK 766/14, zgodnie z którym jeżeli wniosek o wpis został złożony po migracji, lecz przez sprostowaniem jej błędów, a rozpoznawany jest po ich sprostowaniu, sąd wieczystoksięgowy nie może przyjmować fikcji dalszego istnienia błędnych zapisów).

Nieuzasadnione jest dokonane przez skarżącego rozróżnienie treści księgi wieczystej od treści wpisów, gdyż treść księgi wieczystej nie jest niczym innym, niż treścią wszystkich wpisów w tej księdze dokonanych (w tym wpisów wykreśleń ujawnionych uprzednio praw) i ich podstaw.

Dlatego uznać należy, że twierdzenia apelacji, iż wpisy niezapisane w centralnej bazie danych w dalszym ciągu stanowią treść księgi wieczystej, nie mają oparcia w przepisach prawa.”

 W mojej ocenie warto jednak przed transakcją zajrzeć do papierowej wersji księgi wieczystej. W wersji elektronicznej nie znajdziemy map i dokumentów, na podstawie których dokonano wpisów, a jedynie ich sygnatury. Zdarzają się sytuacje, w których do ustalenia przebiegu granic wykorzystujemy dokumenty archiwalne zdeponowane w księgach wieczystych lub starych księgach hipotecznych. Nie można tych dokumentów pominąć, odtwarzając stan prawny nieruchomości. Natomiast w odniesieniu do służebności również w księdze elektronicznej nie podejrzymy map z przebiegiem służebności, a jedynie znajdziemy ich opis, co nie zawsze daje nam pełny obraz sytuacji. W kontekście opisanego powyżej przypadku warto wiedzieć czy kupując konkretną nieruchomość możemy narazić się na postępowanie sądowe opisane powyżej. W tym przypadku wyrok był korzystny dla kupującego, ale nie zawsze musi się tak wydarzyć. Warto natomiast z punktu widzenia właściciela nieruchomości sprawdzić, czy wszystkie wpisy dotyczące naszej nieruchomości znajdują się elektronicznej księdze wieczystej, a jeżeli tak nie jest to dokonać stosownych aktualizacji KW.

Kto może uzyskać wgląd do księgi papierowej?

W celu sprawdzenie nieruchomości przed zakupem warto zweryfikować treść dokumentów papierowych znajdujących się w księdze wieczystej. Wgląd do akt ksiąg wieczystych, w obecności pracownika sądu, może uzyskać osoba mająca interes prawny oraz notariusz. Osobą mającą interes prawny oczywiście jest właściciel przedmiotowej nieruchomości. Może nią również być geodeta uprawniony, wykonujący prace dotyczące przedmiotowej nieruchomości lub nieruchomości sąsiednich. W takim przypadku niezbędna jest zgoda przewodniczącego sądu na wgląd do akt, która wydawana jest na podstawie zgłoszenia pracy geodezyjnej.

Gdzie znajdują się księgi papierowe?

Akta ksiąg wieczystych przechowywane są w Rejonowych Sądach w Wydziałach Ksiąg Wieczystych. Aby sprawdzić, w którym Sądzie Rejonowym znajduje się księga wieczysta, należy sprawdzić pierwszy człon numeru KW, a następnie odszukać, w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 16 marca 2021 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym, odpowiedni wydział.

Niezgodność danych pomiędzy KW, a ewidencją gruntów i budynków. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. 

Analizując dane ujawnione w księdze wieczystej, należy zestawić je z danymi ujawnionymi w ewidencji gruntów i budynków. Należy pamiętać, że dane dotyczące nieruchomości gruntowych i budynkowych wpisuje się w księdze wieczystej na podstawie wyrysu z mapy ewidencyjnej oraz wypisu z rejestru gruntów lub innego dokumentu sporządzonego na podstawie przepisów o ewidencji gruntów i budynków. Jeżeli zmiana oznaczenia nieruchomości dotyczy wyłącznie zmiany położenia nieruchomości, numeracji działek ewidencyjnych, obrębu ewidencyjnego lub sposobu korzystania z nieruchomości, podstawę wpisu w księdze wieczystej stanowi wypis z rejestru gruntów. W/w dokumenty powinny być zaopatrzone w klauzulę właściwego organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków stwierdzającą, że przeznaczone są do dokonywania wpisów w księgach wieczystych. W związku z powyższym rejestr ewidencji gruntów i budynków w odniesieniu do danych znajdujących się w dziale I KW ma pierwszeństwo. Niemniej w przypadku niezgodności pomiędzy danymi w tych dwóch rejestrach nie zawsze wystarczy zamówić wypis z rejestru gruntów i zaktualizować KW. W przypadku innych numerów działek niezbędny będzie wykaz synchronizacyjny, o czym pisałem powyżej. Wszystkie niezgodności pomiędzy tymi rejestrami trzeba szczegółowo przeanalizować i zastanowić się, jakie prace należy wykonać do ich sprostowania. Może to być zwykłe zamówienie dokumentów i aktualizacja rejestru, może być opracowanie geodezyjno-prawne, a może być konieczne postępowanie administracyjne. Każdy taki przypadek rozbieżności trzeba zbadać indywidualnie. Analizując te kwestie, można by się zastanawiać nad rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, która mówi, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Analizując orzecznictwo sądowe w tym zakresie ustalona została spójna linia orzecznicza mówiąca o tym, że wpisy w dziale I księgi wieczystej nie są objęte rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, ponieważ  nie określają stanu prawnego nieruchomości, dla której księga jest prowadzona. W związku z powyższym błędne jest rozumowanie, że jeżeli coś jest zapisane w dziale I księgi wieczystej to nie może ulec już zmianie. Wystarczy jakiekolwiek opracowanie geodezyjne aktualizujące powierzchnię działki, a zostanie ono wprowadzone z urzędu do księgi wieczystej. Warto dodać, że zmiany w ewidencji gruntów i budynków, powodujące zmiany w dziale I KW, są przesyłane do sądu z automatu bez konieczności uzyskiwania zgody właściciela nieruchomości. 

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

1)prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;

2)prawu dożywocia;

3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji rządowej albo jednostki samorządu terytorialnego;

4)służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;

5)służebnościom przesyłu.

 Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji lub skardze kasacyjnej oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Po raz kolejny widzimy jak wzmianki, o których pisałem powyżej są istotne z punktu widzenia bezpieczeństwa transakcji. 

Dlaczego wszystkie nieruchomości nie mają założonych ksiąg wieczystych?

Nieruchomości dzielimy na gruntowe, budynkowe i lokalowe. Do części składowych gruntu należą budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Jeżeli zatem grunt jest przedmiotem własności, to wszystkie naniesienia, które na tym gruncie się znajdują należą do przedmiotowej nieruchomości. Jeżeli zatem taki grunt ma założoną księgę wieczystą, to budynek, który się tam znajduje księgi wieczystej mieć już nie może. W tym przypadku znajdziemy w księdze wieczystej informację, że przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana. Czy nieruchomość gruntowa, która jest przedmiotem prawa, jakim jest własność musi mieć założoną księgę wieczystą ? Nie musi i do tej pory wiele nieruchomości gruntowych nie ma założonych ksiąg wieczystych. Oczywiście taką nieruchomość można zakupić, jednak wiąże się to z podwyższonym ryzykiem oraz brakiem ochrony, jaką nam daje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Problemem w tym przypadku będzie również bank finansujący transakcję, który nie będzie mógł się wpisać na hipotekę przedmiotowej nieruchomości, w związku z powyższym niemożliwe byłoby finansowanie takiej transakcji z kredytu. W takich sytuacja najlepiej jest skłonić sprzedającego do założenia księgi wieczystej i dopiero wtedy podejść do transakcji. W odniesieniu do ksiąg wieczystych gruntowych i budynkowych sytuacja ma się zupełnie inaczej w przypadku użytkowania wieczystego. W takiej sytuacji jest obowiązek założenia osobnej księgi wieczystej, która będzie dotyczyła gruntu oraz osobnej księgi wieczystej dla budynku, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności. Również w przypadku lokali mieszkalnych wyodrębnionych w budynku będziemy mieli dwie księgi wieczyste. Pierwsza będzie dotyczyła lokalu jako odrębnej nieruchomości, a druga będzie dotyczyła gruntu. W odniesieniu do gruntu w księdze wieczystej ujawnieni będą właściciele lokali zgodnie z przysługującym udziałem.

Zbór dokumentów lub księga hipoteczna. 

Dla nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych albo których księgi zaginęły lub uległy zniszczeniu, prowadzi się we właściwych sądach rejonowych, do czasu założenia ksiąg, zbiory dokumentów przeznaczone do składania wniosków i dokumentów, dotyczących ograniczonych praw rzeczowych i ograniczeń w rozporządzaniu tymi nieruchomościami. Oczywiście nie ma przeciwwskazań w obrocie prawnym nieruchomości, które nie posiadają księgi wieczystej tylko zbiór dokumentów, jednak musimy pamiętać, że w przypadku tego typu transakcji nie obowiązuje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. W związku z tym zalecane jest założenie dla takiej nieruchomości księgi wieczystej i załączenie zbioru dokumentów do akt nowo zakładanej księgi.  Jeżeli chodzi o dawne księgi hipoteczne są to dokumenty zdeponowane w sądzie wieczystoksięgowym lub w Archiwum Państwowym, które były prowadzone w oparciu o nieobowiązujące już przepisy prawa. Cześć z nich została zamknięta, z części korzystamy do dzisiaj, analizując stan prawny nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych.

Masz pytania ? Zadzwoń lub napisz do mnie. 

+48 600 993 886  

kontakt@rafalrychlicki.pl