Sprawdzenienie nieruchomości gruntowej przed zakupem – dane ewidencyjne

Rozpoczęcie każdej nowej inwestycji deweloperskiej lub prywatnej rozpoczynamy od zakupu działki. To od rodzaju i wielkości nieruchomości gruntowej zależy skala inwestycji, jej rodzaj oraz często czas realizacji. Zakup odpowiedniego gruntu znając jego mocne i słabe strony, problemy i ograniczenia, daje nam pewność realizacji naszych zamierzeń inwestycyjnych. Od wyboru działki zależy często data rozpoczęcia inwestycji i czas jej trwania. Dlatego tak ważne jest dokładne skontrolowanie podstawowych parametrów przedmiotowej nieruchomości przed jej zakupem. Uważam, że należy to zrobić w odniesieniu do każdej transakcji, nawet z pozoru tej bardzo łatwej. To co mnie w tym utwierdza to ilość spraw, jakie opiniuję jako biegły sądowy w kontekście problemów po zakupie nieruchomości. Błędne powierzchnie, problemy z granicami, dostęp do drogi, urządzenia infrastruktury technicznej, służebności, to tylko niewielka część problemów, z jakimi borykają się inwestorzy po zakupie. Niestety sprawy te ciągną się latami, pochłaniając cenny czas inwestorów oraz pieniądze niezbędne na obsługę prawną oraz biegłych. Postanowiłem zatem napisać szereg artykułów, które pokażą w jaki sposób wykonać podstawową analizę działki, jakie parametry sprawdzić i na co zwrócić szczególną uwagę w ramach analizy. Co można wykonać we własnym zakresie, a co należałoby zlecić profesjonalnym podmiotom. Mam ogromną nadzieję, że dzięki tym publikacjom, problemów po zakupie nieruchomości będzie zdecydowanie mniej, a inwestorzy będą dokonywali świadomych zakupów. Warto również zwrócić uwagę na jeszcze jeden ważny aspekt analizy. Może być ona cennym dokumentem do negocjacji ceny ze sprzedającym lub dokumentem informującym o większej wartości nieruchomości niż oferowana. W pierwszej kolejności na warsztat wezmę dane ewidencyjne działki. Mam tu na myśli numer działki, obrębu, powierzchnię, granice, użytki i numer KW. 

Numer ewidencyjny działki w kontekście audytu nieruchomości 

Sprawdzenie działki przed zakupem to nic innego jak raport due diligence, dotyczący nieruchomości gruntowej. Analizę nieruchomości rozpoczynamy od uzyskania numeru ewidencyjnego działki od sprzedającego. Wystarczą nam podstawowe dane lokalizacyjne tj. numer działki, obręb, gmina, powiat i województwo lub  identyfikator działki ewidencyjnej. Warto wiedzieć, co kryje się za tym ciągiem znaków, który otrzymamy od sprzedającego i który wykorzystany do wyszukiwania działki w portalach internetowych. Identyfikator działki mający postać WWPPGG R.XXXX.NDZ zawiera w sobie wszystkie dane lokalizacyjne dotyczące przedmiotowej nieruchomości. Poniżej krótkie wyjaśnienie w/w ciągu znaków:

WW – kod województwa,

PP – kod powiatu,

GG – kod gminy w powiecie według rejestru terytorialnego,

R – typ gminy,

XXXX – numer obrębu,

NDZ – numer działki w obrębie.

Wystarczy zatem jeden ciąg znaków do lokalizacji działki w ogólnopolskim geoportalu. Następnie klikając informację o działce wyświetlają nam się dane, które możemy interpretować. Już sam numer działki może dać nam pewne informacje dotyczące przedmiotowej nieruchomości, które można poddać analizie. Jeżeli działka ma numer np. 100/1, a wokół widzimy kolejne numery tj. 100/2, 100/3 itd. to możemy przypuszczać z dużą dozą prawdopodobieństwa, że działka wynika z podziału i jej granice oraz powierzchnia są poprawne. Jeżeli mamy taką sytuację warto poprosić sprzedającego o kopię mapy z projektem podziału. W niniejszym artykule będę posługiwał się dwoma rodzajami powierzchni. Powierzchnia ewidencyjna jest to powierzchnia wynikająca z wypisu z rejestru gruntów. Powierzchnia geodezyjna jest to powierzchnia matematyczna obliczona na podstawie współrzędnych geodezyjnych, czyli faktyczna powierzchnia danej działki. Mogłoby się wydawać, że obie powierzchnie zawsze powinny być równe. Nie zawsze jednak tak się dzieje. Jeżeli powierzchnia na mapie z projektem podziału odpowiada aktualnej powierzchni ewidencyjnej i geodezyjnej oraz opisane są z dokładnością do 1 metra kwadratowego, to najczęściej wszystko z takimi działkami jest w porządku. Ważne jest w tym przypadku również to czy powierzchnia działki wynikającej z podziału, którą jesteśmy zainteresowani nie jest większa niż 33% całej działki podlegającej podziałowi. W takich przypadkach jej powierzchnia jest obliczona poprzez różnice całej nieruchomości i wydzielanej mniejszej działki. W tym przypadku numer działki będzie sugerował, że pochodzi z podziału, ale powierzchnia może być błędna. 

Powierzchnia w arach w kontekście sprawdzenia działki 

Wykonując audyt nieruchomości gruntowej przed zakupem powinniśmy zwrócić szczególną uwagę na dokładność powierzchni ewidencyjnej wykazanej na wypisie z rejestru gruntów. Jeżeli nieruchomość, którą analizujemy ma powierzchnię zapisaną z dokładności do jednego ara np. 0,10ha, możemy mieć pewność, że powierzchnia po ustaleniu granic się zmieni. W takim przypadku niezbędne jest przed zakupem wykonanie czynności granicznych z zawiadomieniem właścicieli i władających nieruchomościami przedmiotowej i sąsiedniej. Ważne jest, żeby te czynności wykonywał doświadczony uprawniony geodeta, posiadający uprawnienia geodezyjne z zakresu 2, związane ze sporządzaniem dokumentacji do celów prawnych. Są to czynności, które i tak są wykonywane w trakcie inwestycji np. przy wykonywaniu mapy do celów projektowych, w przypadku bliskiej odległości budynków lub obiektów budowlanych od granic. W związku z powyższym dobrze jest mieć świadomość możliwości zmiany powierzchni i granic przez rozpoczęciem inwestycji, a nie po. Zdarzały mi się sytuacje, w których ubywało 20% powierzchni działki lub zmieniały się granice w taki sposób, że nie dało się zrealizować zakładanej koncepcji. W jednym z analizowanych przypadków, inwestycji w ogóle nie dało by się zrealizować z powodu zmniejszenia szerokości działki. Oczywiście nie zawsze powierzchnia musi się zmienić na minus. Spotykamy się z sytuacjami, gdzie po czynnościach granicznych przedmiotowa działka ma większą powierzchnię niż to wynika np. z wypisu z rejestru gruntów. Jest to jeden z przypadków, w których działka którą kupimy po ustaleniu granic może mieć większą wartość spowodowaną zwiększeniem jej powierzchni.  

Różnice w powierzchni ewidencyjnej i geodezyjnej działki podlegającej sprawdzeniu

Realizując audyt nieruchomości gruntowej szczególną uwagę musimy zwrócić na powierzchnię działki. Jak już wspomniałem, możemy mówić o powierzchni ewidencyjnej, czyli wynikającej z ewidencji gruntów i budynków, umieszczonej na wypisie z rejestru gruntów oraz powierzchni geodezyjnej czyli faktycznej powierzchni działki, wynikającej ze współrzędnych geodezyjnych. W dostępnych portalach internetowych możemy uzyskać jedną i drugą powierzchnię poprzez kliknięcie na daną działkę. Nie zawsze dotyczy to każdej gminy. Zależy to od systemu infrastruktury przestrzennej i tego, jakie dane gmina postanowiła udostępnić. Jak zatem podejść do analizy powierzchni działki? W pierwszej kolejności ustalić, jaka jest powierzchnia ewidencyjna działki. Jeżeli portal nie udostępnia tych danych to musimy je pozyskać od właściciela nieruchomości lub pośrednika obsługującego transakcję. We własnym zakresie powinniśmy określić powierzchnię geodezyjną. W najprostszy sposób możemy wykonać obmiar powierzchni w portalu lub pobrać współrzędne i obliczyć powierzchnię geodezyjną działki. Jeżeli zatem powierzchnia geodezyjna zgadza się z powierzchnią ewidencyjną to jest już duże prawdopodobieństwo, że powierzchnia nie ulegnie zmianie na skutek czynności granicznych. Jeżeli w tych powierzchniach jest różnica, to bezwzględnie przed zakupem działki należy wykonać protokół graniczny, który określi poprawnie punkty graniczne działki i przebieg jej granic oraz ustali faktyczną powierzchnię działki. W jednej z analizowanych spraw sądowych inwestor kupił nieruchomość o powierzchni 81 arów. Po kilku latach od zakupu postanowił rozpocząć inwestycję. W ramach wykonywanego podziału nieruchomości geodeta ustalił poprawnie granice działki i określił poprawną powierzchnię działki, która wyniosła ok 6959 metrów kwadratowych. W związku z powyższym skutkowało to budową 4 jednostek mieszkaniowych mniej na nieruchomości. Inwestor z uwagi na wysoką cenę zakupu i niską opłacalność inwestycji po zmianie powierzchni działki, postanowił zwrócić nieruchomości sprzedającemu i starać się odzyskać zapłaconą kwotę. W tym przypadku wystarczyło przed zawarciem transakcji określić powierzchnię geodezyjną działki i już na samym początku byłoby wiadomo, że coś się nie zgadza. To jest właśnie jedna z tych działek z pozoru banalnych i bezproblemowych. Warto dodać, że sprawa w sądzie trwa już kilka lat. Można zapytać co było przyczyną tego stanu rzeczy. Otóż nieruchomość pochodziła z podziału większej działki. Jeżeli wydzielamy z dużej działki, działkę o powierzchni mniejszej niż 33% całości, to nie musimy zajmować się granicami całej działki, a jej powierzchnię obliczamy przez różnicę. W analizowanym przypadku tak właśnie się stało. Natomiast pierwotna powierzchnia działki obarczona była dużym błędem. W latach sześćdziesiątych i siedemdziesiątych powierzchnie działek liczono metodami dużo mniej dokładnymi niż obecnie. Aktualnie powierzchnie oblicza się metodami analitycznymi wykorzystując współrzędne geodezyjne.

Realizacja inwestycji na działce, której powierzchnia ewidencyjna zapisana jest w arach, zawsze powinna być poprzedzona wykonaniem protokołu granicznego i obliczeniem poprawnej powierzchni geodezyjnej działki. Po tych czynnościach powierzchnia ewidencyjna i geodezyjna będzie zgodna. Czy powierzchnia działki opisana z dokładnością do metra kwadratowego też może stanowić problem ? Tak w przypadku, gdy nie zgadza się powierzchnia geodezyjna działki z powierzchnią ewidencyjną, co opisałem w powyższym przykładzie. Wielu kupujących ma wrażenie, że jeżeli jest coś napisane w wypisie z rejestru gruntów, który jest urzędowym dokumentem to jest prawdą i nic nie może tego zmienić. Nic bardziej mylnego. Jeżeli po zakupie nieruchomości wykonane zostanie opracowanie prawne, które poprawi przebieg granic i określi nową powierzchnię działki, to taka zmiana zostanie wprowadzona niezależnie od naszej woli. Musimy pamiętać, że to granice określają powierzchnię nieruchomości, a nie na odwrót. Nie ustalamy granic żeby wyjść na powierzchnię. Ustalamy granice w oparciu o dostępne materiały archiwalne, szkice, protokoły, a wynikiem tych prac jest nowa powierzchnię działki.

Granice nieruchomości jednym z najważniejszych elementów do sprawdzenia w ramach raportu due diligence

Raport due diligence dotyczący nieruchomości gruntowej powinien szczegółowo opisywać kwestie związane z granicami badanej nieruchomości. W większości przypadków przedmiotem transakcji kupna sprzedaży jest działka ewidencyjna. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie ewidencji gruntów i budynków jest to ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu ewidencyjnego, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą granic działek ewidencyjnych. Natomiast przez granice działki ewidencyjnej rozumiemy linię łamaną lub odcinek, wspólny dla dwóch sąsiadujących ze sobą działek ewidencyjnych. Granice z kolei są konsekwencją położenia punktów granicznych. Tak więc lokalizacja punktów granicznych określa przebieg granic oraz ustala powierzchnię działki. Jeżeli jakiś punkt ulegnie przesunięciu powierzchnia działki się zmieni. Punkty graniczne z kolei mogą być w terenie oznaczone znakami granicznymi, ale nie muszą. Błędne jest przekonanie, że wszystkie działki muszą być oznaczone znakami granicznymi i zawsze odnajdziemy kamienie graniczne. Punkty graniczne mogą być zamarkowane np. palikiem drewnianym lub w ogóle nie być oznaczone w terenie. W przypadku znaku granicznego z trwałego materiału może to być słupek betonowy, który zawsze powinien mieć tzw. podcentr. Jest to płyta z krzyżem lub butelka. Dlaczego o tym piszę. Jeżeli znak graniczny powierzchniowy ulegnie uszkodzeniu lub wykopaniu można wznowić punkt graniczny wykorzystując podcentr. Warto też mieć na uwadze, że znaki graniczne podlegają ochronie prawnej, a ich uszkodzenie podlega karze pozbawienia wolności do 2 lat, zgodnie z kodeksem karnym.

Jak zatem sprawdzić czy punkty graniczne określające położenie i powierzchnię działki ewidencyjnej, którą chcemy zakupić są poprawne i że nic po zakupie się nie wydarzy. Możemy zamówić dane dotyczące punktów granicznych w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Zgodnie z aktualnymi przepisami starosta prowadzący zasób geodezyjny powinien prowadzić rejestr punktów granicznych z określającymi je atrybutami. Zamawiając taki wykaz otrzymamy numer punktu, jego współrzędne geodezyjne X i Y oraz atrybuty SPD, ISD, STB. Poniżej przedstawiam krótką charakterystykę każdego z nich.

Atrybut SPD może przyjmować wartość 1 lub 2. Jeżeli w wykazie przy danym punkcie znajdziemy wartość 2 należy wykonać protokół graniczny, a punkt może ulec przesunięciu.

To samo dotyczy atrybutu ISD dotyczącego spełnienia standardów dokładnościowych. Jeżeli atrybut przyjmuje wartość 2 to należy bezwzględnie wykonać protokół graniczny i można liczyć się z ewentualnym przesunięciem punktu i zmianą jego współrzędnych matematycznych.

Atrybut STB mówi nam o stabilizacji punktu granicznego. Dzięki temu idąc w teren będziemy wiedzieć czy odnajdziemy jakikolwiek znak graniczny.

Atrybuty punktów granicznych są niezwykle cenną informacją.  Z dużym spokojem możemy podejść do transakcji zakupu, jeżeli atrybuty punktów granicznych SPD i ISD wynoszą 1, a powierzchnia geometryczna równa się powierzchni ewidencyjnej. W tym przypadku możemy być pewni, że nic się nie wydarzy. Jeżeli natomiast jeden z atrybutów ISD lub SPD wynosi 2, bezwzględnie musimy wykonać protokół graniczny przed zakupem nieruchomości. Najlepszym rozwiązaniem jest podejście do umowy przedwstępnej i wpisanie stosownych warunków, które muszą być spełnione, aby podejść do umowy ostatecznej.

W przypadku niepoprawnych atrybutów punktów granicznych lub rozbieżności w powierzchni działki, o której wspomniałem powyżej, należy wykonać protokół wyznaczenia punktów granicznych lub ustalenie przebiegu granic działki ewidencyjnej. Każdą z wyżej wymienionych prac należy rozpocząć od analizy dokumentów w aktach księgi wieczystej oraz w archiwum geodezji. Następnie na podstawie zebranych danych należy podjąć decyzję odnośnie  rodzaju czynności granicznych niezbędnych do wykonania. Na protokół zawiadamiamy właściciela i władających przedmiotowej nieruchomości oraz nieruchomości przyległych. Z czynności granicznych sporządzony jest stosowny protokół, który razem z operatem technicznym jest zdeponowany w urzędzie geodezji. W dokumentacji obliczana jest również ostateczna powierzchnia działki. Jak widać, ryzyko zakupu nieruchomości bez wiedzy o granicach jest bardzo duże. Nie dość, że przesunięcia granic mogą skutkować zmianą powierzchni działki, to jeszcze zmianie ulegną wymiary działki. Ma to bardzo duże konsekwencje w kontekście zamierzeń inwestycyjnych.

 Użytki gruntowe w kontekście realizacji inwestycji i wpływu na realizację.

Sprawdzenie działki przed zakupem powinno również dotyczyć użytków gruntowych badanej nieruchomości. Z wypisu z rejestru gruntów lub z ogólnodostępnych danych ewidencyjnych dotyczących działki np. w geoportalu, znajdziemy również informacje dotyczące użytków gruntowych. Mają one kolosalne znaczenie pod kątem możliwości inwestycyjnych, uzyskania decyzji WZ, możliwości zmiany przeznaczenia oraz opłat za faktyczne  wyłączenie z produkcji rolnej. Analizując daną działkę do zakupu sprawdzamy, jakie użytki i klasy bonitacyjne znajdują się na naszej działce. Oczywiście sytuacja jest niezwykle prosta, gdy na działce jest użytek B (budowlany) lub Bp (zurbanizowany niezabudowany). Jednak w większości przypadków niezależnie od tego czy kupujemy działkę w mieście, czy poza miastem spotkamy się z użytkami rolnymi, które w pierwszej kolejności trzeba przekształcić oraz dokonać wyłączenia z produkcji rolnej. W zależności od rodzaju użytku i klasy bonitacyjnej możemy lub nie możemy dokonać zmiany przeznaczenia na cele nierolne lub nieleśne. Poniżej trochę informacji na ten temat, które znajdziemy w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

„Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne: 

1) gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III – wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, z zastrzeżeniem ust. 2a, 

2) gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa – wymaga uzyskania zgody Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa lub upoważnionej przez niego osoby, 

5) pozostałych gruntów leśnych – wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej.”

Wyżej wymienionych przepisów nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Jeżeli grunty rolne położone poza granicami administracyjnymi miast wymagają wyżej wymienionej zgody, to zmiana przeznaczenia może się odbyć jedynie w ramach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na takie grunty decyzji o warunkach zabudowy nie uzyskamy. Możemy jedynie wnioskować do gminy o uchwalenie MPZP lub taki plan z gminą stworzyć.

Jest pewien wyjątek w odniesieniu do gruntów rolnych klasy I-III.

„2a. Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Warto zastanowić się zatem co się kryje pod pojęciem uzupełnienia zabudowy. Jest to stosunkowo nowe pojęcie wprowadzone do obrotu prawnego ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednak w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie znajdziemy rozwinięcia tej definicji. Znajdzie się ona w rozporządzeniu w sprawie sposobu wyznaczania granic obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy, którego jeszcze nie ma w obrocie prawnym. Jak zatem mamy postąpić w przypadku, gdy nie ma jeszcze planu ogólnego, w którym określone zostaną obszary uzupełnienia zabudowy? Gminy na uchwalenie planów ogólnych mają czas do 1 stycznia 2026r, ale ustawodawca nie zapewnił przepisów przejściowych w tym zakresie i zablokował możliwości, jakie były określone w drodze wyjątku we wcześniejszej wersji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Mówimy tu o poniższym przepisie:

„2a. Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki: 

1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy; 

2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami 

3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych 

4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.„

Być może znajdą się jakieś zapisy w nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jednak aktualnie czytając literalnie przepisy prawa te możliwości zostały zablokowane. W chwili obecnej możliwość przekształcenia gruntów rolnych I-III klasy wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi i może się odbyć jedynie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego - do czasu uchwalenia planów ogólnych i określenia w nich obszarów uzupełnienia zabudowy.

Zmiana klasy bonitacyjnej z III na IV 

Realizując sprawdzenie działki przed zakupem warto pokusić się o analizę użytków gruntowych i możliwości zmiany klasy bonitacyjnej. Wiele osób zamiast oczekiwania na zmianę przeznaczenia gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego bierze sprawy w swoje ręce i decyduje się na analizę i zmianę klasy bonitacyjnej gleby. Jest to słuszny kierunek i warto go wziąć pod uwagę. Jeżeli taki zabieg się uda, to nie jest potrzebna zgoda ministra na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych. Zmiana klasy III na IV daje nam możliwość wystąpienia o decyzję o warunkach zabudowy i realizację inwestycji. Oczywiście nie jest to zabieg prosty. Uprawniony klasyfikator robi odkrywki glebowe, które następnie analizuje w laboratorium i przygotowuje dokumentację. Nie ma tu mowy o naciąganiu wyników. Operaty są szczegółowo weryfikowane. W ostatnim czasie zdarzyły się kontrole operatów wykonywanych kilka lat wstecz. Natomiast, jeżeli się uda dokonać zmiany, po zatwierdzeniu dokumentacji przez urząd następuje zmiana klasy w ewidencji gruntów i budynków.      

Wyłączenie gruntów I-III klasy z wniosku o warunki zabudowy  

Sprawdzenie działki przed zakupem powinno również zawierać czynności, jakie należy wykonać, żeby przedmiotową nieruchomość wykorzystać inwestycyjne. Pochylmy się zatem nad gruntami rolnymi o wyższej przydatności rolniczej tj. klasy I-III. Wiele osób się zastanawia, czy możemy, nie obejmować gruntów I-III klasy lub wyższej obszarem inwestycji i tak wnioskować o WZ. Od jakiegoś czasu jest to już możliwe. Dotychczas, jeżeli nie byliśmy w stanie spełnić warunków dla gruntów rolnych I-III klasy, to musieliśmy je w pierwszej kolejności geodezyjnie wydzielić, a dopiero po podziale wnioskować o warunki zabudowy dla działek rolnych, na których nie mamy wyżej wymienionych użytków. Aktualnie możemy wnioskować o warunki zabudowy na fragment działki, na którym nie ma użytków III klasy lub wyższej i na tym fragmencie realizować inwestycję. Po uzyskaniu warunków zabudowy możemy wykonać podział w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i realizować inwestycję. Załóżmy, że mamy szczęście i nasza działka rolna nie ma gruntów I-III klasy. Czy możemy wnioskować o wydanie decyzji WZ na całą działkę? Oczywiście również jest to możliwe. Musimy jednak pamiętać o obszarze inwestycji oraz o konieczności uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. W przypadku większych inwestycji przed wystąpieniem o decyzję WZ niezbędne jest uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, co znacznie wydłuża nam proces inwestycji (średnio o ok.* 1 rok). Musimy zatem sprawdzić, czy nasza działka nie jest objęta formą ochrony przyrody. Jeżeli jest możliwość zrezygnowania z konieczności uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach poprzez wykonywanie podziału nieruchomości, to myślę, że warto to zrobić. Z pewnością będzie to droga tańsza i szybsza. Podział na etapy inwestycji należy jednak wykonać w taki sposób, żeby poszczególne etapy inwestycji nie były od siebie zależne. W przeciwnym wypadku organ może uznać, że podział na etapy jest sztuczny i wezwie nas do pozyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej istotną kwestią w raporcie dotyczącym analizy działki inwestycyjnej.

Audyt nieruchomości przed zakupem to nie jedyne znalezienie wad danej nieruchomości, ale również określenie kosztów, jakie należy ponieść, żeby nieruchomość wykorzystać inwestycyjnie. Jednym z nich są opłaty wynikające z przekształcenia gruntów rolnych na cele budowlane. Jeżeli nasza nieruchomość przeznaczona jest w MPZP na cele inne niż rolne i leśne lub uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy, przed uzyskaniem pozwolenia na budowę należy wystąpić z wnioskiem o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Tego rodzaju wyłączenie podlega opłacie. Decyzja o wyłączeniu jest niezbędna jako jeden z załączników  do uzyskania pozwolenia na budowę. Wysokość opłat będzie związana z powierzchnią konkretnego użytku, klasą bonitacyjną oraz pochodzeniem gleby.

Należy mieć na uwadze, że będą to dwie opłaty. Pierwsza to należność wyliczana według powyższej tabeli pomniejszona o wartość gruntu, ustalona według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji. Organ do określania tej opłaty najczęściej posiłkuje się operatem szacunkowym. Druga to opłata z tytułu użytkowania na cele nierolnicze lub nieleśne gruntów wyłączonych z produkcji, w wysokości 10% należności, uiszczana: w razie trwałego wyłączenia - przez lat 10, a w przypadku nietrwałego wyłączenia - przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji.

Istotną kwestią jest tu pochodzenie gleby. Jeżeli gleba jest pochodzenia organicznego opłata będzie naliczona niezależnie od klasy gleby. Jeżeli gleby na przedmiotowej nieruchomości będą pochodzenia mineralnego, to opłata za wyłączenie będzie zależna od klasy gleby. W przypadku klasy IV-VI nie ma konieczności wnoszenia żadnej opłaty. Niestety pochodzenia gleby nie znajdziemy w wypisie z rejestru gruntów ani w dostępnych portalach internetowych. W tym celu niezbędne jest wystąpienie do organu, z zapytaniem o pochodzenie gleby, który zweryfikuje te kwestie na mapach glebowo-rolniczych.

Warto również mieć na uwadze zwolnienia z opłaty na cele budownictwa mieszkaniowego. W przypadku budynku jednorodzinnego zwolnieniu podlega obszar 0,05 ha, a w przypadku budownictwa wielorodzinnego 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny.

 Niezgodność danych wykazanych w ewidencji gruntów i budynków z KW

Realizując raport sprawdzający nieruchomość warto wiedzieć w jaki sposób są ujawniane dane w poszczególnych rejestrach. Analizując dane ewidencyjne należy zestawić je z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej. Należy pamiętać, że dane dotyczące nieruchomości gruntowych i budynkowych wpisuje się w księdze wieczystej na podstawie wyrysu z mapy ewidencyjnej oraz wypisu z rejestru gruntów lub innego dokumentu sporządzonego na podstawie przepisów o ewidencji gruntów i budynków. Jeżeli zmiana oznaczenia nieruchomości dotyczy wyłącznie zmiany położenia nieruchomości, numeracji działek ewidencyjnych, obrębu ewidencyjnego lub sposobu korzystania z nieruchomości, podstawę wpisu w księdze wieczystej stanowi wypis z rejestru gruntów. W/w dokumenty powinny być zaopatrzone w klauzulę właściwego organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków stwierdzającą, że przeznaczone są do dokonywania wpisów w księgach wieczystych. W związku z powyższym rejestr ewidencji gruntów i budynków w odniesieniu do danych znajdujących się w dziale I KW ma pierwszeństwo. Można by się zastanawiać nad rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, która mówi, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Analizując orzecznictwo sądowe w tym zakresie ustalona została spójna linia orzecznicza mówiąca o tym, że wpisy w dziale I księgi wieczystej nie są objęte rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, ponieważ  nie określają stanu prawnego nieruchomości, dla której księga jest prowadzona. W związku z powyższym błędne jest rozumowanie, że jeżeli coś jest zapisane w dziale I księgi wieczystej, to nie może ulec już zmianie. Wystarczy jakiekolwiek opracowanie geodezyjne aktualizujące powierzchnię działki, a zostanie ono z urzędu wprowadzone do księgi wieczystej. Warto dodać, że zmiany w ewidencji gruntów i budynków powodujące zmiany w dziale I KW, są przesyłane do sądu z automatu bez konieczności uzyskiwania zgody właściciela nieruchomości. 

Masz pytania ? Zadzwoń lub napisz do mnie. 

+48 600 993 886  

kontakt@rafalrychlicki.pl