Wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego, czyli podział niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Aktualne ceny gruntów oraz ich niska podaż sprawiają, że każdy inwestor i deweloper chce jak najlepiej wykorzystać i zoptymalizować teren inwestycji. Chcemy budować jak najwięcej mając do dyspozycji coraz mniejsze grunty. W większości przypadków Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego stoją na straży ekstensywnej zabudowy i określają minimalne normatywy działek budowlanych. Czy zatem możliwy jest podział na działki mniejsze niż dopuszcza plan miejscowy? Śledząc deweloperskie fora internetowe można odnieść wrażenie, że jest na to bardzo prosty sposób. Wystarczy wybudować maksymalną ilość domów jaką dopuszczają wskaźniki urbanistyczne, a następnie skorzystać z art. 95 ust 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. wydzielenia działki niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Czy takie działania są zgodne z prawem? Czy warto podjąć ryzyko tego rodzaju inwestycji? A czy może jest sposób, żeby się zabezpieczyć w przypadku niepowodzenia? Na te wszystkie pytania postaram się odpowiedzieć w poniższym artykule. 

Podstawa prawna podziału

Ustawa o gospodarce nieruchomościami umożliwia nam wykonanie kilku szczególnych trybów podziału niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy. Jednym z nich jest art. 95. 7 „wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.”  W tym miejscu należy przeanalizować, co oznaczają te dwa pojęcia tj. działka budowlana oraz budynek mieszkalny. Działka budowlana w rozumieniu Ustawy o gospodarce nieruchomościami to zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Pod pojęciem budynek mieszkalny należy rozumieć budynek mieszkalny jednorodzinny lub wielorodzinny. Definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego znajdziemy w prawie budowlanym: „budynek mieszkalny jednorodzinny – należy przez to rozumieć budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku”. Budynek mieszkalny wielorodzinny nie ma ustawowej definicji. Należy zatem uznać każdy budynek mieszkalny za wielorodzinny, jeżeli posiada więcej niż dwa lokale mieszkalne.

Stan surowy zamknięty, czy stan deweloperski 

Stosując podział w trybie wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego warto zastanowić się, w którym momencie inwestycji możemy mówić o budynkach mieszkalnych. Czy będzie to stan surowy zamknięty, czy stan deweloperski, a może finalnie wykończony dom. Analizując ten temat większość osób by stwierdziła, że budynek powstaje w momencie zakończenia budowy i zgłoszenia do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Natomiast zgodnie z ustawą prawo budowlane pod pojęciem budynku należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Nie znajdujemy zatem informacji, że jest to obiekt budowlany, którego budowa została formalnie zakończona. Takie podejście potwierdza również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 26 listopada 2013 r. sygn.. akt II SA/Bk/558/13. „Przepisy nie określają, w jakim stanie powinny pozostawać budynki, by przyjąć, że działka, na której są zlokalizowane, spełnia kryteria działki budowlanej. Zauważyć należy, że przepis art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane budynek definiuje jako obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Mając powyższe na uwadze, a także ratio legis definicji działki budowlanej jakie stanowi ocena, czy działka ta z punktu widzenia istniejącej na niej zabudowy może być prawidłowo i racjonalnie zagospodarowana, w ocenie Sądu należy przyjąć, że wystarczającym jest, jeśli na działce posadowiony jest budynek w stanie surowym zamkniętym. Formułowanie zaś wymogu zakończenia procesu inwestycyjnego nie znajduje, zdaniem Sądu, oparcia w obowiązujących przepisach prawa.”

W związku z powyższym do wykonania podziału w trybie art. 95 ust. 7 nie jest wymagane formalne zakończenie procesu budowy. Żeby móc mówić o działkach budowlanych budynki w momencie podziału powinny być w stanie surowym zamkniętym.

Niezbędność do korzystania z budynku mieszkalnego 

Zdefiniowaliśmy działkę budowlaną oraz budynek mieszkalny, natomiast niezwykle istotna jest kwestia niezbędności do korzystania z budynku mieszkalnego. Czym jest owa niezbędność i w jaki sposób ją udowodnić? Żeby dobrze zrozumieć ten aspekt warto zacytować wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 1 lutego 2024 r. II SA/Bk 923/23. Orzecznictwo sądów administracyjnych zawęziło rozumienie "niezbędności" dla korzystania z budynku mieszkalnego do "konieczności" dla prawidłowego korzystania z posadowionego na nieruchomości budynku mieszkalnego. Jak zauważył WSA w Lublinie w wyroku z 4.07.2023 o sygn. II SA/Lu 253/23 (LEX nr 3591257), "niezbędność" wydzielenia działki budowlanej dla korzystania z budynku mieszkalnego to nie tylko opłacalność czy wygoda, lecz sytuacja, gdy wydzielenie takiej działki musi być konieczne dla prawidłowego korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego, a nie jedynie korzystne. Orzecznictwo dostarczyło też przykładów zastosowania art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazało, że w oparciu o ten przepis możliwe jest wydzielenie z całej nieruchomości zabudowanej budynkami o różnych funkcjach osobnej działki budowlanej wokół budynku mieszkalnego. Można też zastosować art. 95 pkt 7 u.g.n., gdy istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym (vide: wyrok WSA w Poznaniu z 9 października 2019 r., II SA/Po 615/19 LEX nr 2730854). Podział przewidziany w art. 95 pkt 7 u.g.n. nie może nastąpić, jeśli wydzielana działka budowlana uniemożliwiałaby zgodne z celem i przeznaczeniem korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce (por. wyrok NSA z 2 października 2009 r. sygn. I OSK 5/09). Odniesienie sformułowania niezbędności do opłacalności czy wygody znajdziemy w wielu wyrokach sądów administracyjnych. W mojej ocenie brak rozwinięcia ustawowego tego określenia sprawia tak wiele kłopotów z interpretacją tych przepisów.

Czy można zastosować szczególny tryb podziału z art. 95 z pominięciem normatywów powierzchniowych w MPZP lub warunków określonych w decyzji WZ?  

Według mnie warto niezależnie przeanalizować nieruchomości, które objęte są ustaleniami MPZP oraz nieruchomości dla których określono warunki zabudowy w decyzji. W przypadku nieruchomości objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego warto zwrócić uwagę na normatywy powierzchniowe określone w planie. Bardzo ważne są zapisy dotyczące scaleń i podziałów, których w ogóle nie powinniśmy brać pod uwagę przy realizacji podziałów nieruchomości. Więcej na ten temat w artykule https://rafalrychlicki.pl/aktualnosci/podzial-nieruchomosci-vs-scalanie-i-podzial-nieruchomosci-w-miejscowych-planach-zagospodarowania-przestrzennego. Być może w ogóle nie mamy się czego obawiać jeżeli chodzi o normatywy powierzchniowe i możemy wykonać dowolny podział. W jakich sytuacjach stykamy się wydzieleniem działki niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego dla nieruchomości, dla których obowiązuje MPZP? Inwestor uzyskuje pozwolenie na budowę kilku/kilkunastu budynków mieszkalnych zlokalizowanych na jednej działce. Spełnione są wszystkie wskaźniki urbanistyczne określone w MPZP.  Plan natomiast nie narzuca realizacji jednego budynku mieszkalnego na jednej działce budowlanej, a jedynie określa normatywy powierzchniowe dla działki budowlanej, których uwzględnienie dla inwestora jest nieopłacalne. Inwestor po rozpoczęciu budowy i realizacji stanu surowego zamkniętego występuje o podział nieruchomości z art. 95.7 tj. wydziela działki budowlane niezbędne do korzystania z budynków mieszkalnych, tworząc dla każdego budynku niezależną działkę. Brak podziału uniemożliwia komercjalizację inwestycji. Co prawda możliwa byłaby sprzedaż udziałów z prawem do wyłącznego korzystania z budynku, ogródka, miejsc postojowych, ale będzie to opcja nie akceptowalna przez wszystkie banki kredytujące zakup nieruchomości. Z punktu widzenia klienta bardziej pożądanym produktem będzie niezależna działka, niż udział w nieruchomości wspólnej. W zależności od gminy i jej interpretacji przepisów inwestor uzyskuje zgodę lub odmowę dokonania podziału. Ponieważ przepisy w tym obszarze są niejednoznaczne i opierają się głównie na interpretacji wyroków sądów. Poniżej jeden z wyroków Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 stycznia 2022 r. I SA/Wa 1303/21 odmawiający zatwierdzenia tego rodzaju podziału. W tym przypadku inwestycja polegała na budowie 5 budynków jednorodzinnych, a powierzchnie wydzielanych działek były niezgodne z normatywami określonymi w MPZP. „Po analizie zebranego materiału dowodowego Sąd podzielił ocenę organów, że przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu, na którym położona jest objęta wnioskiem o podział nieruchomość, nie uniemożliwia skarżącej spółce korzystania z zabudowanej przez nią działki. W szczególności brak jest podstaw do zaakceptowania zawartej w skardze argumentacji, że brak podziału wskazanej nieruchomości uniemożliwi wnioskującej jako jej właścicielce realizację uprawnień budowlanych związanych z planowanymi budynkami mieszkalnymi. Skarżąca zrealizowała już bowiem na przedmiotowej nieruchomości swoje uprawnienia budowlane, wznosząc - na podstawie wydanego pozwolenia na budowę - budynki jednorodzinne w zabudowie szeregowej.

Rację ma organ odwoławczy, że objęta wnioskiem o podział nieruchomość jest działką budowlaną przeznaczoną pod zabudowę jednorodzinną o powierzchni, która zapewnia konieczną, niezbędną obsługę dla posadowionych na niej budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej. Wielkość, struktura i położenie nieruchomości, którą planuje podzielić skarżąca, umożliwiają korzystanie ze zrealizowanych na niej budynków mieszkalnych. Argumentów przemawiających za dokonaniem podziału przedmiotowej nieruchomości w trybie art. 95 pkt 7 ustawy nie mogą stanowić również wskazywane przez skarżącą w toku postępowania okoliczności, że brak wnioskowanego podziału pozbawi właścicieli budynków mieszkalnych możliwości wzniesienia stałego obiektu budowlanego na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności oraz ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych, w tym hipoteki oraz dożywocia w wyniku braku możliwości urządzenia indywidualnych ksiąg wieczystych. Okoliczności te nie dotyczą bowiem zawartej w art. 95 pkt 7 ustawy przesłanki dokonania takiego podziału, jaką jest niezbędność podziału do korzystania z budynku mieszkalnego.

W ocenie Sądu, zaproponowana w skardze wykładnia art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami prowadziłaby do sytuacji, w której w każdym przypadku realizacji na działce budowlanej o powierzchni, która zapewnia konieczną obsługę dla posadowionych dla niej budynków mieszkalnych, podział takiej nieruchomości byłby z założenia zasadny. Podzielić trzeba ocenę organu odwoławczego, że taka interpretacja art. 95 pkt 7 ustawy nie byłaby zgodna z intencją ustawodawcy i prowadziłaby do istotnego rozszerzenia zakresu stosowania powołanego przepisu oraz istotnego zwiększenia ilości podziałów nieruchomości naruszających ustalenia postanowień planistycznych. O ile ustawodawca uzna, że podział nieruchomości w takiej sytuacji, jaka zaistniała w niniejszej sprawie, powinien być możliwy, to powinien wprowadzić w tym zakresie stosowną regulację.”

Przeglądając wyroki sądów administracyjnych znajdziemy również zupełnie odmienne stanowiska. Co więcej zacytowany wyrok z dnia 6 kwietnia 2023 r. znak I SA/Wa 252/23 pochodzi również z Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. „Trzeba pamiętać, że ocena przesłanki "niezbędności" wydzielanej działki budowalnej dla istniejącego przecież budynku mieszkalnego następuje w świetle parametrów z art. 4 pkt 3a ugn. Chodzi o to aby wydzielony grunt umożliwiał prawidłowe, racjonalne i zgodne z przeznaczenie społeczo-gospodarczym korzystanie z nieruchomości, a więc prawidłowe wykonywanie prawa własności. Ocenia się w tym aspekcie cechy działki wydzielonej, a nie działki, która pozostała w wyniku podziału. Trzeba także pamiętać, że podział działki w związku z potrzebą jej wydzielenia z większej całości nie odbywa się, gdy działka ta jest niezbudowana. Zazwyczaj inwestor, zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na budowę, zabudowuje swoją działkę budynkami, a dopiero następnie dokonuje podziału działki na konkretne działki budowlane. Oczywiście zabieg ten, tak jak ma to miejsce w tym przypadku, prowadzi do obejścia postanowień planu miejscowego, to jednak skoro ustawodawca na taki zabieg pozwala, nie ma przeszkód prawnych, aby (przy spełnieniu określonych parametrów) taką konstrukcję dopuścić. Zważyć przy tym należy, że definicja działki budowlanej z art. 4 pkt 3a ugn nie odwołuje się do zgodności parametrów tej działki z wymogami postanowień planu miejscowego (tak jak definicja działki budowalnej z art. 12 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Odnosi się natomiast do parametrów techniczno-użytkowych umożliwiających prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

Warto pamiętać, że jednym z najczęściej cytowanych wyroków, na który bardzo często powołują się organy prowadzące postępowania administracyjne jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 07.01.2009 r.I OSK 1872/07, który wskazuje, że „podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego (art. 93 ust. 1 u.g.n.), a jeżeli nie ma takiego planu, to z zachowaniem procedury określonej w art. 94 u.g.n. Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, (co należy rozumieć: "mimo braku takiego planu lub mimo zawartych w nim postanowień, a nawet wbrew tym postanowieniom") podział nieruchomości może nastąpić jedynie na cele wskazane w art. 95 tej ustawy. To ostatnie uregulowanie jest więc wyjątkiem od przyjętej w Ustawie o gospodarce nieruchomościami zasady. Wykładnia systemowa powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że ilekroć dokonuje się podziału nieruchomości w oparciu o ustalenia planu miejscowego, nawet jeżeli celem tego podziału jest wydzielenie działki budowlanej, to czyni się to na podstawie art. 93, a nie 95 u.g.n. Jak bowiem mówi jedna z podstawowych reguł tej wykładni: Przepis ustanawiający wyjątek od zasady, nie może zastąpić tej zasady. Mówiąc innymi słowy, wyjątek nie może stać się regułą.”Jeżeli zatem jest możliwość podziału w oparciu o zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, to nie możemy tej drogi pominąć.  

Widzimy jak odmienne są wyroki sądów w tej kwestii. Czy zatem można zgodnie z prawem dokonywać tego rodzaju podziałów przy inwestycjach deweloperskich opisanych powyżej ?  Moim zdaniem, jeżeli plan dopuszcza realizację kilku, kilkunastu budynków na jednej działce, a organ wyraża na to zgodę w decyzji o pozwoleniu na budowę, to nie zrozumiałym byłoby dla mnie zakazywanie tego rodzaju podziałów. Konstrukcja udziałów w nieruchomości gruntowej i prawa do wyłącznego korzystania nie daje w pełni realizacji uprawnień budowlanych w zakresie chociażby wystąpienia o rozbudowę budynku. W takim przypadku wymagana byłaby zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli zatem organy dopuszczają możliwość realizacji tego rodzaju inwestycji to również powinny dopuszczać możliwość dokonania podziału. Jednak jak widać po wyrokach sądów przedstawionych powyżej, z tym bywa różnie i należy mieć świadomość, że zarówno organ prowadzący postępowania jak i organ odwoławczy mogą nie wyrazić zgody na taki podział. Warto zatem zawsze mieć alternatywny plan działania. 

Czy inaczej wygląda sytuacja dla nieruchomości, dla których określono warunki zabudowy. Przy tego rodzaju inwestycji w decyzji o warunkach zabudowy określono ilość budynków możliwych do realizacji na terenie inwestycji. Zatem podział takiego gruntu powinien być realizowany w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy. Zdarzają się przypadki, w których organ prowadzący postępowanie podziałowe nie chce zaopiniować pozytywnie podziału z uwagi na to, że działki powstałe w wyniku podziału nie spełniają parametrów określonych w decyzji WZ, a cała inwestycja bilansuje się zgodnie z zapisami decyzji. Takie podejście organu jest niedopuszczalne i nie powinno mieć miejsca. Szczegółowo opisałem ten wątek w artykule https://rafalrychlicki.pl/aktualnosci/podzial-nieruchomosci-w-oparciu-o-decyzje-o-warunkach-zabudowy. Jeżeli natomiast organ będzie upierał się przy swoim, a nam szkoda jest czasu na ścieżkę odwoławczą możemy zastosować w tym przypadku art 95.7 i wydzielić działki niezbędne do korzystania z budynku mieszkalnego. Czy to działanie pozwoli nam uniknąć opłaty adiacenckiej ? W mojej ocenie  nie z uwagi na konstrukcję art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Znajdziemy tam zapis, że przepisów dotyczących opłaty adiacenckiej nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Nie ma w tych przepisach mowy o sytuacji braku planu miejscowego i podziału niezależnego od decyzji o warunkach zabudowy. W związku z powyższym w mojej ocenie taka opłata niezależnie od podstawy prawnej tj. podziału w oparciu o decyzję WZ lub niezależnie od ustaleń decyzji WZ, zostanie w tym przypadku naliczona.

W jaki sposób przekonać organ do realizacji podziału?

W celu wydzielenia działki niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego należy złożyć do organu prowadzącego postępowanie szereg dokumentów. Obligatoryjnie jest to wniosek, mapa z projektem podziału, wypis z rejestru gruntów oraz dokument świadczący o własności. Biorąc pod uwagę moją wieloletnią praktykę związaną z podziałami nieruchomości, realizując podział w oparciu o art. 95 ust. 7 warto dodatkowo złożyć razem z wnioskiem o podział wyjaśnienia, w których szczegółowo opiszemy uzasadnienie poprawności podziału, spełnienie wszystkich wytycznych oraz definicji. Całość warto podeprzeć wyrokami sądów. Taki dokument będzie niezwykle cenny dla organu, który będzie miał przekonanie co do słuszności działań.

Czy warto podjąć ryzyko tego rodzaju inwestycji ? 

Realizacja podziału w oparciu o art. 95 ust. 7 zgodnie z tym co przedstawiłem w pierwszej części artykułu może wiązać się z ryzykiem niepowodzenia. Niestety odmowa dokonania podziału przez organ będzie miała kolosalne znaczenie przy komercjalizacji inwestycji. Zupełnie innym produktem jest działka z budynkiem, a innym udział w gruncie. Warto zaznaczyć, że podpisując umowę deweloperską zobowiązujemy się do przekazania działki z budynkiem lub samodzielnego lokalu, na którym kredytujący bank będzie mógł się zabezpieczyć hipoteką. Bank w takiej sytuacji nie wyrazi zgody na zmianę formy zabezpieczenia na udział w gruncie z prawem do wyłącznego korzystania.

Spotykam się również z sytuacjami, w których organ prowadzący postępowanie podziałowe wyrażał zgodę na podział przy pierwszej, drugiej inwestycji, ale przy następnej już się nie zgodził. W urzędach zmieniają się pracownicy, którzy podnoszą swoje kwalifikacje, zmienia się również kadra kierownicza. Należy wziąć pod uwagę również taki scenariusz. Jakie zatem mamy możliwości w przypadku odmowy organu? Wszystko zależy od rodzaju budynków które realizujemy. Jeżeli są to budynki jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej, można podjąć próbę zmiany pozwolenia na budowę z budynków w zabudowie bliźniaczej na budynki jednorodzinne dwulokalowe. Jednak nie każdy organ architektoniczno-budowlany wyrazi na taką zmianę zgodę. Kolejną możliwością jest próba uzyskania zaświadczeń o samodzielności lokali. W tym przypadku orzecznictwo również nie jest jednoznaczne co postaram się opisać w kolejnym artykule z cyklu. W mojej ocenie warto od samego początku postawić na budynki dwulokalowe, w których bez najmniejszego problemu uzyskamy zaświadczenia o samodzielności lokali, a na założonej księdze wieczystej na lokal bank ustanowi hipotekę. Jest to zdecydowanie najbezpieczniejsza opcja.

Ile działek budowalnych można wydzielić ?

Czytając literalnie art. 95. 7. Ustawy o gospodarce nieruchomościami warto zwrócić uwagę na zastosowaną liczbę pojedynczą tj. wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. W tym zakresie nie ma wypracowanego jednolitego orzecznictwa, co powoduje stosowanie własnych interpretacji przez organy prowadzące postępowania podziałowe. Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 23 lutego 2012r. znak I SA/Wa 1998/11 stwierdza, że  „należy zwrócić uwagę na redakcję art. 95 ww. ustawy - w niektórych punktach tego przepisu ustawodawca posługuje się liczbą mnogą (art. 95 pkt 1 i art. 95 pkt 8) a w innych przypadkach (art. 95 pkt 2i art. 95 pkt 7) ustawodawca dopuścił możliwość podziału nieruchomości w celu "wydzielenia działki budowlanej" (...). Tym samym nie jest możliwe wydzielenie kilku działek budowlanych w trybie art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami".

Warto jednak przeanalizować inne nowsze wyroki, które dopuszczały możliwość wydzielenia kilku działek budowlanych tym trybem. Jednym z nich jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, który kontroluje Wojewódzkie Sądy Administracyjne. Wyrok NSA z dnia 25.11.2016 r. znak I OSK 451/15 mówi: „Oczywistym jest też, że art. 95 pkt 7 tej ustawy obejmuje sytuację, w której ma dojść do wydzielenia więcej niż jednej działki budowlanej, gdyż inne rozumienie tego przepisu byłoby nielogiczne i skutkowało koniecznością wydawania wielu odrębnych decyzji podziałowych w przypadku żądania obejmującego wydzielenie kilku działek z jednej nieruchomości. Odczytanie go jako przepisu zezwalającego na zastosowanie owego wyjątku tylko jednokrotnie w odniesieniu do jednej nieruchomości, nie ma uzasadnienia prawnego i byłoby sprzeczne z celem przepisu. Użyta forma wyrażenia "wydzielenie działki" jest tylko sformułowaniem językowym, którego niepodobna odczytywać literalnie.”

W mojej ocenie stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego jest słuszne i w ramach tego przepisu można wydzielić więcej niż jedną działkę budowlaną. Warto jednak przed wykonaniem dokumentacji do postępowania podziałowego skonsultować tę kwestię z organem prowadzącym postępowanie podziałowe. 

Czy można zaprojektować linie podziału w odległości mniejszej niż dopuszcza rozporządzenie w sprawie warunków technicznych w kontekście budynków ?  

Realizując budynki na jednej działce nie musimy zachowywać odległości określonych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z art. 273. 1 odległości między ścianami zewnętrznymi budynków położonych na jednej działce budowlanej nie ustala się przy zachowaniu przepisów przeciwpożarowych. Czy zatem projektując granice podziału i jej odległość od budynku należy się zastanowić, czy powinniśmy respektować zapisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie tj. 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy lub 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy. Liczne orzeczenia sądów administracyjnych w tym wyrok NSA z dnia 02.10.2009 znak I OSK 5/09 jasno opisują, że „przepisy tego aktu wykonawczego stosuje się tylko i wyłącznie przy projektowaniu i budowie, w tym także rozbudowie, nadbudowie, przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także związanych z nimi urządzeń budowlanych. §12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, odnosi się do budynków "sytuowanych", a więc zakres jego zastosowania dotyczy sytuacji projektowania i budowy nowych budynków lub innych działań określonych w §2 wskazanego rozporządzenia, tj. m.in. rozbudowy i przebudowy istniejącego budynku.

Jeden budynek na działce i jej podział na dwie

Dość powszechną jest sytuacja, w której na dużej działce budowlanej stoi jeden budynek mieszkalny. Wielu inwestorów lub właścicieli chciało by wydzielić działkę z budynkiem, a pozostałą część przeznaczyć pod nową inwestycję lub sprzedaż. Czy w takim przypadku możemy zastosować przepisy dotyczące wydzielenia działki niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego ? Odpowiedź znajdziemy w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 9 października 2019r. znak II SA/Po 615/19, który dotyczy próby podziału działki, na której znajduje się jeden budynek mieszkalny. Na skutek podziału powstałyby dwie działki budowlane (jedna z budynkiem), a druga bez. Sąd odrzucił możliwość takiego podziału.

„Działka skarżącego znajduje się na terenie objętym planem miejscowym. Znajduje się na niej budynek mieszkalny, wybudowany na podstawie decyzji Starosty (...)- pozwolenia na budowę z nr (...) z (...) marca 2017 r. Jak wynika z wniosku skarżącego i załączonego do niego fragmentu mapy ewidencyjnej, chce on podzielić działkę w ten sposób, że na części działki o planowanym nr (...) znajdowałby się dom i nowa działka miałaby kształt odwróconej litery "L" w ten sposób, że miałaby dzięki temu nadal dostęp do drogi publicznej, oraz działkę (...) o kształcie zbliżonym do kwadratu. Innymi słowy planowany podział działki (...) nie polegałby na "podzieleniu działki na pół" a przeprowadzeniu granicy w ten sposób aby nowopowstałe działki miały nadal dostęp do drogi (jedna całą swoją granicą, a druga wąskim korytarzem). Zastosowanie trybu z art. 95 pkt 7 u.g.n. może mieć miejsce, o ile istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym. Taka sytuacja w niniejszej sprawie nie zachodzi, bowiem skarżący zmierza do tego aby zaprojektować dwie działki budowlane. Dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu nie uniemożliwia skarżącemu korzystanie z zabudowanej działki, w tym realizacji uprawnień budowlanych związanych z budynkiem mieszkalnym. Skarżący nie wykazał celu podziału jakim miało być wskazane we wniosku wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. W zarzutach skargi również nie zakwestionował braku podstaw do zastosowania wnioskowanego przez siebie trybu z art. 95 ust. 7 u.g.n. Słusznie więc organy uznały, że nie jest możliwe pozytywne rozpatrzenie wniosku skarżącego o dokonanie podziału w oparciu o art. 95 pkt 7 u.g.n. Wnioskowana do podziału działka jest już działką budowlaną przeznaczoną pod zabudowę jednorodzinną wolno stojącą o powierzchni, która zapewnia konieczną obsługę dla posadowionego na niej budynku mieszkalnego, nie ma więc podstaw do stosowania art. 95 pkt 7 u.g.n.”

Uważam, że analiza takiego podziału powinna być poprzedzona analizą projektu zagospodarowania terenu będącym załącznikiem do pozwolenia na budowę. Taki podział powinien być zgodny obszarowo z dokumentami architektonicznymi. Jeżeli zatem pozwoleniem na budowę została objęta cała działka to powyższy tryb podziału nie ma tu zastosowania.

Podział budynku jednorodzinnego dwulokalowego

Czy możliwy jest podział budynku jednorodzinnego dwulokalowego na dwa osobne budynki z dwoma niezależnymi działkami w trybie art. 95 ust 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami? Odpowiedź na to pytanie znajdziemy w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 17 stycznia 2017r. znak II SA/OI 1320/16, który mówi o przesłankach do wydzielenia nieruchomości tym trybem i próbie podziału działki wraz z budynkiem jednorodzinnym dwulokalowym.

„Stosownie do cytowanego w zaskarżonej decyzji art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane, budynek mieszkalny jednorodzinny jest to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych. Przedmiotowy budynek stanowi w istocie zabudowę bliźniaczą i został zrealizowany wbrew ustaleniom m.p.z.p., który dopuszcza na tym terenie zabudowę jednorodzinną wolno stojącą, co nie jest kwestionowane. Okoliczność ta, fakt, że budowa spornego budynku mieszkalnego realizowana była przez skarżących jako spółka cywilna, jak również wyjaśnienia skarżącego złożone na rozprawie odnośnie do zamiaru sprzedaży lokali mieszkalnych, świadczą o tym, że skarżący od rozpoczęcia budowy świadomie dążyli do obrotu przedmiotową nieruchomością, a wnioskowany podział ma im tylko ułatwić obrót cywilnoprawny, nie służy natomiast do realizacji celu, o którym mowa w art. 95 ust. 7 u.g.n.

Akcentowane przez skarżących okoliczności w postaci istoty prawa własności, samodzielności lokali, istnienia ściany oddzielenia przeciwpożarowego pomiędzy dającymi się wyodrębnić symetrycznie dwiema częściami budynku, jak również fakt, że nowo wydzielone działki spełniałyby wymagania działki budowlanej, w rozumieniu art. 4 pkt 3a u.g.n., czyli byłyby to działki, których wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z wyodrębnionych lokali mieszkalnych, nie świadczą o spełnieniu przesłanek, warunkujących zastosowanie art. 95 pkt 7 u.g.n., gdyż nie służą celowi, o którym mowa w tym przepisie.”

Warto zaznaczyć, że żaden administracyjny tryb podziału, niezależnie czy jest to podział w oparciu o ustalenia MPZP, decyzję o warunkach czy niezależnie od w/w dokumentów nie daje nam podstaw do podziału budynku jednorodzinnego dwulokalowego. Pozwolenie na budowę oraz dokumentacja architektoniczna dotyczyły jednego budynku mieszkalnego i niezależnie od jego konstrukcji, podział nie może dzielić takiego budynku na dwa niezależne obiekty tzn. dwa odrębne budynki. Tego rodzaju podział możliwy jest jedynie w postępowaniu sądowym w trybie zniesienia współwłasności. 

Masz pytania ? Zadzwoń lub napisz do mnie. 

+48 600 993 886  

kontakt@rafalrychlicki.pl