Analiza nieruchomości gruntowych w kontekście zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza wiele kontrowersyjnych i znaczących zmian. Śmiało można powiedzieć, że jest to rewolucja urbanistyczna. Jak zatem należy analizować nieruchomości gruntowe w kontekście reformy planowania przestrzennego. Na co zwrócić szczególną uwagę i jak zabezpieczyć nasze nieruchomości, żeby nie straciły potencjału.  

Decyzje o warunkach zabudowy  

            Audyt nieruchomości gruntowych przed zakupem wiąże się z potwierdzeniem możliwości realizacji inwestycji na danej nieruchomości. Sprawa jest dość prosta w przypadku nieruchomości położonych na obszarach dla których uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Inaczej to wygląda, gdy miejscowego planu nie ma i musimy wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Zmiany w tym obszarze są znaczące, zwłaszcza po 31 grudnia 2025r. Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadziła szereg regulacji, które z pewnością są na niekorzyść inwestorów i właścicieli nieruchomości. Jedną z ważniejszych zmian jest wprowadzenie 5-letniego terminu ważności dla decyzji o warunkach zabudowy. Warto zatem zadbać o nasze nieruchomości i uzyskać decyzję WZ na starych zasadach bez ograniczenia czasowego. Na te działania mamy czas do 31 grudnia 2025r, chyba że termin zostanie wydłużony. Jeżeli tak się nie wydarzy, to od  1 stycznia 2026r gminy będą zobowiązane stosować nowe przepisy określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W kontekście decyzji o warunkach zabudowy ograniczenie czasowe nie będzie jedynym problemem dla inwestorów i właścicieli nieruchomości gruntowych. Uzyskanie decyzji WZ będzie możliwe wyłącznie wtedy, gdy teren, o który występujemy położony będzie w obszarze uzupełnienia zabudowy. Więcej na ten temat w artykule https://rafalrychlicki.pl/aktualnosci/obszar-uzupelnienia-zabudowy. Obszar ten zostanie określony w planie ogólnym na podstawie wytycznych określonych w rozporządzeniu w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy. Jeżeli w uchwalonym planie ogólnym nasza nieruchomość znajdzie się poza obszarem uzupełnienia zabudowy, to decyzji o warunkach zabudowy nie uzyskamy. Jest to bardzo istotna zmiana, która będzie miała duży wpływ na kształtowanie zabudowy na średnio zurbanizowanych obszarach podmiejskich i wiejskich oraz na ceny nieruchomości gruntowych. W mojej ocenie niezwykle ważne będzie śledzenie postępujących prac planistycznych i czynny udział we wszystkich konsultacjach i opiniach. Warto przed złożeniem uwag wykonać wstępne analizy, które odpowiedzą nam na pytanie, czy jest możliwość, żeby interesujący nas obszar znalazł się w obszarze uzupełnienia zabudowy? Jest to istotne z punktu widzenia wartości nieruchomości i potencjalnych możliwości inwestycyjnych. Jeżeli analiza wykaże, że takich możliwości nie ma, a nasz teren nie jest objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy jak najszybciej uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zabezpieczyć nasz grunt na przyszłość. Nie ma tu znaczenia czy chcemy nieruchomość sprzedać czy zostawić jako lokatę kapitału. Niezależnie od uzyskania decyzji WZ oraz wykonanej analizy gruntu, warto w mojej ocenie składać wnioski do planu ogólnego nawet wtedy, jeśli jest zagrożenie, że nieruchomość nie będzie objęta obszarem uzupełnienia zabudowy. W rozporządzeniu w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy, organ ma możliwość rozszerzenia granic obszaru uzupełnienia zabudowy,  uwzględniając lokalne uwarunkowania oraz politykę przestrzenną gminy. Maksymalny parametr rozszerzenia granic obszaru uzupełnienia zabudowy jest określony wzorem, ale nie są zdefiniowane w sposób szczegółowy pojęcia lokalnych uwarunkowań oraz polityki przestrzennej gminy. Urbanista realizujący działania na zlecenie gminy będzie zatem miał instrument umożliwiający rozszerzenie obszaru możliwego do zabudowy. Jeżeli będzie dysponował wnioskami właścicieli, które dodatkowo będą uzasadnione, jest większa szansa, że taki wniosek zostanie zaakceptowany. Podkreślam jeszcze raz, że jeżeli nasza nieruchomość nie znajdzie się w obszarze uzupełnienia zabudowy, to nie uzyskamy dla takiej nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy. W tym przypadku pozostanie jedynie oczekiwanie na zmianę planu ogólnego, co biorąc pod uwagę tempo realizacji dokumentów planistycznych, szybko nie nastąpi. Ważna jest zatem szczegółowa analiza i określenie planu działania z danym gruntem. Może się również okazać, że posiadając wydaną decyzję o warunkach zabudowy, warto poczekać na plan ogólny. W jednym z analizowanych tematów inwestor dysponował decyzją o warunkach zabudowy na jeden budynek z uwagi na ochronę gruntów klasy I-III i odległość 50 metrów od drogi. Natomiast wykonując analizę według rozporządzenia w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy okazało się, że cała nieruchomość ujęta będzie w obszarze uzupełnienia zabudowy, co umożliwiłoby realizację 3 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, z możliwością realizacji 2 lokali mieszkalnych w każdym budynku. W tym przypadku pozostaje kwestia odpowiedzi na pytania: kiedy zostanie uchwalony plan ogólny i czy finalny termin na jego uchwalenie nie zostanie przesunięty? W aktualnej sytuacji nie znamy odpowiedzi na powyższe pytania, ale warto mieć świadomość dotyczącą potencjalnych możliwości. Warto dodać, że pomimo dużej ilości wniosków o warunki zabudowy realizowanych w ostatnim czasie, świadomość zagrożeń w tym obszarze wśród właścicieli nieruchomości jest wciąż bardzo mała.

Mniejsza ilość gruntów pod zabudowę w obszarach podmiejskich i wiejskich 

            Jednym w głównych założeń nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest ograniczanie niekontrolowanego rozlewania się zabudowy na obszarach podmiejskich i wiejskich. Ma to istotny wpływ na koszty ponoszone przez gminy na doprowadzenie infrastruktury technicznej i drogowej oraz jej utrzymania. Wprowadzenie obszaru uzupełnienia zabudowy na obszarach podmiejskich i wiejskich wpłynie na możliwość realizacji zabudowy jedynie w zwartych skupiskach budynków. Warto w tym miejscu przeanalizować sobie, w jaki sposób aktualnie wydawane są warunki zabudowy  a w jaki określany jest obszar uzupełnienia zabudowy. Odnośnie decyzji o warunkach zabudowy w pierwszej kolejności musimy wyznaczyć obszar analizy urbanistycznej. Wyznaczamy front terenu, czyli część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Następnie odkładamy 3-krotność frontu terenu w każdą stronę. Wartość ta nie może być mniejsza niż 50 metrów i nie większą niż 200m. W tak wyznaczonym obszarze analizujemy parametry istniejącej zabudowy i określany wskaźniki urbanistyczne dla naszego przedsięwzięcia. Od 1 stycznia 2026r dodatkowo obszar, na który wnioskujemy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie musiał się zawierać w obszarze uzupełnienia zabudowy. Po zapoznaniu się z w/w artykułem dotyczącym określenia obszaru uzupełnienia zabudowy zobaczycie, że wygląda to dość skąpo w porównaniu z obszarem analizy urbanistycznej w decyzji WZ.   Z mojej perspektywy ilość gruntów możliwych do zabudowy na obszarach podmiejskich i wiejskich od 1 stycznia 2026 spadnie o kilkadziesiąt procent,  nawet jak gminy zdążą uchwalić plany ogólne. Jeżeli tak się nie stanie to decyzji o warunkach zabudowy po tej dacie nie uzyskamy.  

Podziały nieruchomości w kontekście obszaru uzupełnienia zabudowy

            Czy możemy wykorzystać instrument  jakim jest podział nieruchomości do perspektywicznego określenia obszaru uzupełnienia zabudowy. W mojej ocenie będzie to możliwe biorąc pod uwagę specyfikę określania obszaru uzupełnienia zabudowy.  Rozporządzenie w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy niezbyt szczegółowo opisuje jego finalny kształt. Mówi jedynie o tym, że gmina ma prawo rozszerzyć ten obszar biorąc pod uwagę lokalne uwarunkowania oraz politykę przestrzenną gminy. Jeżeli natomiast wczytamy się w dokumenty, które powstawały w ramach prac nad rozporządzeniem znajdziemy uszczegółowienia i wytyczne do określania obszaru uzupełnienia zabudowy. Znajdziemy tam m.in. informacje, że kontur zewnętrzny obszaru uzupełnienia zabudowy jest generalizowany i dociągany do granic działek ewidencyjnych. Pomimo, że nie jest to wprost zapisane w rozporządzeniu  z pewnością będzie określało kierunek działania dla urbanistów wykonujących plany ogólne. Widzimy zatem, że utworzenie działek w ramach większej nieruchomości może pozwolić objąć większą część naszej nieruchomości obszarem uzupełnienia zabudowy. Warto zatem z tego instrumentu korzystać.    

Użytek gruntowy i klasa bonitacyjna 

            Kolejną bardzo istotną kwestią z punktu widzenia analizy nieruchomości oraz wprowadzanych zmian w planowaniu przestrzennym są użytki gruntowe i klasy bonitacyjne. Jeszcze jakiś czas temu mieliśmy możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla gruntu rolnego klasy I-III, położonego poza granicami administracyjnymi miast, bez uzyskania zgody ministra właściwego do rozwoju wsi. Obszar musiał spełniać kilka warunków określonych w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. W tym względzie przepisy zmieniły się zdecydowanie. Po nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która wprowadziła również zmiany do ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych brzmienie tego przepisu jest następujące: „Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.”  W tym przypadku nie zastosowano jednak żadnych przepisów przejściowych. Skutki tej regulacji są takie, że do momentu uchwalenia planu ogólnego nie mamy możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla gruntów I-III klasy w drodze wyjątku, który był opisany w wcześniejszej wersji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. W tym przypadku możemy jedynie oczekiwać na uchwalenie planu ogólnego. Ważne jest zatem dokładne sprawdzenie analizowanych nieruchomości w kontekście użytków gruntowych i klas bonitacyjnych.