Podział nieruchomości rolnej

Zmiany na rynku nieruchomości, galopujące ceny gruntów budowlanych oraz ich mała podaż sprawiają, że inwestorzy coraz chętniej przyglądają się gruntom rolnym w kontekście przekształcenia na działki budowlane lub lokaty kapitału. Praca z gruntami rolnymi wymaga dużo wiedzy, intuicji oraz czasami szczęścia. Restrykcyjne przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i obostrzenia narzucane przez KOWR sprawiają, że wielu inwestorów w ogóle nie podejmuje ryzyka zakupu tego rodzaju gruntów. Czy aby na pewno jest się czego bać? Czy są procedury, które pozwalają nam bezpiecznie działać z gruntami rolnymi bez ryzyka niepowodzenia? Czy możemy wykorzystać podziały nieruchomości rolnych do bezproblemowego obrotu nieruchomościami rolnymi. Na te i inne pytania postaram się odpowiedzieć w niniejszym artykule. 

Kilka słów o nieruchomościach rolnych i leśnych

Nie trzeba nikogo przekonywać, że zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na  grunt budowlany znacząco zwiększa wartość nieruchomości. Aby sprawdzić czy dana nieruchomość jest rolna lub leśna musimy w pierwszej kolejności sprawdzić jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub jej wykorzystanie w przypadku braku planu. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Najprostszą metodą sprawdzenia tych danych jest zakupienie w gminie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wypisu z rejestru gruntów. Na podstawie tych dokumentów ustalimy przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub jej wykorzystanie w przypadku braku planu. Jeżeli MPZP nie ma, gmina wyda nam takie oświadczenie. W takim przypadku dodatkowo powinniśmy wystąpić do gminy o udzielenie informacji czy dla danej działki lub terenu wydano warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Inną możliwością jest skorzystanie z dostępnych portali internetowych do weryfikacji wyżej wymienionych danych.  

Kiedy możemy podzielić nieruchomość rolną lub leśną?

W odniesieniu do nieruchomości rolnych i leśnych bardzo ważna jest powierzchnia działek wynikających z podziału. W zależności od tego jesteśmy zobowiązani stosować odmienne przepisy i restrykcje. Zgodnie z Ustawą o Gospodarce Nieruchomościami przepisów „nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha”. Jeżeli działki po podziale będą miały powierzchnię większą niż 0,3000 ha stosujemy uproszczony tryb podziału, który jest ujawniany jedynie na podstawie operatu geodezyjnego. W przypadku działek rolnych lub leśnych, które po podziale miałyby powierzchnię mniejszą niż 0,3000 ha podział może być zrealizowany pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Warunku, o którym mowa powyżej, nie stosuje się do działek gruntu projektowanych do wydzielenia pod drogi wewnętrzne.

Podsumowując, podział działki rolnej lub leśnej o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha możliwy jest w następujących przypadkach:

- na powiększenie sąsiedniej nieruchomości,

- dla dokonania regulacji granic między sąsiadami,

- pod drogi wewnętrzne,

- wskazanych w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Często otrzymujemy zapytania czy zabudowa zagrodowa jest tu rozwiązaniem i ułatwieniem w przypadku podziałów rolnych. Jeżeli mamy grunt przeznaczony pod zabudowę zagrodową, to czy można wydzielić działki mniejsze niż 0,3 ha. Na wstępie należałoby uszczegółowić czym jest zabudowa zagrodowa. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 września 2018r. numer II OSK 2267/16 pod pojęciem zabudowy zarodowej rozumiany jest zespół budynków, z których przynajmniej jeden musi mieć charakter mieszkalny w obrębie jednego podwórza, przy czym gospodarstwo rolne i zabudowa zagrodowa muszą być ze sobą funkcjonalnie powiązane, stanowiąc jedną całość. Zabudowa zagrodowa nie zmienia statusu gruntów rolnych, a więc w dalszym stopniu taki grunt musimy rozpatrywać jako grunt rolny. Próbę podziału nieruchomości rolnej na działki mniejsze niż 3000 metrów, na której dopuszczona była zabudowa zagrodowa opisuje wyrok Sądu Administracyjnego z dnia 10 listopada 2021r. numer II SA/Gd 343/21. „Reasumując, w świetle tak ustalonych okoliczności sprawy, orzekające w sprawie organy zasadnie uznały, że podział nieruchomości rolnej na działki o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha nie jest możliwy ze względu na brak spełnienia ustawowych przesłanek podziału "rolnego" i w konsekwencji prawidłowo odmówiły zatwierdzenia przedłożonego przez wnioskodawcę projektu podziału nieruchomości.” 

W pozostałych przypadkach przed wystąpieniem o podział niezbędne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla obszarów nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Musimy się liczyć z tym, że nie dla każdego obszaru takie warunki zabudowy otrzymamy i może się okazać, że nieruchomości nie da się podzielić zgodnie z naszymi oczekiwaniami. Niezwykle ważne jest w tym przypadku położenie nieruchomości, klasa i rodzaj użytku oraz rodzaj sąsiedniej zabudowy. W kontekście zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym niezwykle istotny w tym względzie będzie obszar uzupełnienia zabudowy, który szczegółowo opisałem w artykule https://rafalrychlicki.pl/aktualnosci/obszar-uzupelnienia-zabudowy. 

Analiza tych parametrów pozwoli ustalić możliwości inwestycyjne nieruchomości rolnej lub leśnej. Warto ją wykonać przed zakupem takiej nieruchomości. Gminy w tym względzie również zwracają uwagę na studium uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego i dążą do tego, żeby wydawane decyzje o warunkach zabudowy były zgodne z tym dokumentem. Jest to jednak praktyka niepoparta przepisami prawa. Niemniej zmiany w przepisach polegające na zastąpieniu studium uwarunkowań planami ogólnymi dążą do zachowania zgodności pomiędzy wydawanymi decyzjami o warunkach zabudowy oraz planami ogólnymi. Warto mieć to na uwadze w kontekście pracy z gruntami rolnymi oraz wnioskami właścicieli do zmian w planach ogólnych.

Uproszczony tryb podziału

W przypadku podziałów nieruchomości rolnych lub leśnych, które nie podlegają pod Ustawę o Gospodarce Nieruchomościami (powstają działki o powierzchni większej lub równej 0,3000 ha)  nie jest prowadzone postępowanie administracyjne zakończone wydaniem decyzji zatwierdzającej podział. W tym przypadku wystarczy, że uprawniony geodeta wykona mapę z projektem podziału takiej nieruchomości, która zostanie przyjęta do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego, a właściciel nieruchomości złoży wniosek o ujawnienie podziału w ewidencji gruntów i budynków. Nie jest potrzebny wstępny projekt podziału ani inne zgody urzędowe.

Co ciekawe, nikt nie może zakwestionować kształtu wydzielanych działek, jeżeli są one większe od 0,3000 ha. Wydzielane działki również nie muszą posiadać dostępu do drogi publicznej. Czas trwania takiego podziału uzależniony jest od czasu wykonania opracowania geodezyjnego. Zwyczajowo trwa to ok 2 miesięcy. Problemem mogą być granice, które nawet przy tego rodzaju podziale należy sprawdzić i jeżeli zachodzi taka konieczność okazać w terenie. Może się zdarzyć, że przed podziałem nieruchomości należy wykonać protokół wyznaczenia punktów granicznych, wznowienia znaków granicznych lub ustalenia przebiegu granic działek ewidencyjnych. Wszystko zależy od jakości danych, jakie pozyskujemy od starosty.

Nieruchomości rolne w MPZP

Przeznaczenie nieruchomości określone jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Musimy zdawać sobie sprawę, że nie każdą nieruchomość da się zagospodarować inwestycyjnie. Jeżeli w tekście planu nieruchomość będzie opisana jako grunt rolny lub leśny bez możliwości prawa do zabudowy, nie uda nam się rozpocząć inwestycji na takim terenie. W grę wchodzi jedynie uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego i aktywne uczestnictwo w jego tworzeniu. Z pomocą przychodzą również Zintegrowane Plany Inwestycyjnych, które umożliwiają zmianę przeznaczenia takiego gruntu jeżeli w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub w planie ogólnym ten grunt będzie miał przeznaczenie inne niż rolne. Warto wiedzieć, że w tym przypadku również mamy pewne opcje działania.

Drogi wewnętrzne w podziałach rolnych

Z uwagi na duży wzrost wartości po przekształceniu działki rolnej na budowlaną, inwestorów najczęściej interesuje utworzenie z działek rolnych działek budowlanych. Tę procedurę szczegółowo opisuję w jednym z ostatnich artykułów https://rafalrychlicki.pl/aktualnosci/inwestycje-w-nieruchomosci-rolne-przeksztalcenie-dzialki-rolnej-na-budowlana. Warto jednak w tym miejscu pochylić się nad tematem dróg wewnętrznych. Jeżeli nieruchomość rolną podzielimy na działki o powierzchni większej niż 0,3 ha i w ramach tych działek zostanie wydzielona droga wewnętrzna, to nadal stosujemy uproszony tryb podziału. Niepotrzebna jest decyzja zatwierdzająca podział i postępowanie prowadzone przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Jeżeli natomiast wszystkie działki będą miały powierzchnię większą niż 0,3 ha z wyjątkiem drogi wewnętrznej, to niezbędne jest procedowanie podziału w ramach ustawy o gospodarce nieruchomościami i wydanie decyzji zatwierdzającej podział. Decyzja powinna zatwierdzać podział dotyczący działki drogowej i nie obejmować w swoim zakresie pozostałych działek rolnych. W przeciwnym razie wydana decyzja byłaby z naruszeniem prawa, w związku z brakiem podstawy prawnej.

Analizując kwestię dróg wewnętrznych warto zastanowić się nad jeszcze jednym przypadkiem. W kwestii zakupu nieruchomości rolnej bardzo ważne są zapisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego co opisałem w dalszej części tekstu. Z punktu widzenia kupującego, najbardziej optymalnym rozwiązaniem byłby zakup działki rolnej o powierzchni poniżej 0,3 ha. W tym przypadku nie mamy chociażby 5 letniego zakazu zbycia takiej nieruchomości. Oczywiście z punktu widzenia KOWR, zakup wydzielonej działki rolnej z większego gospodarstwa rolnego również podlega obostrzeniom, natomiast Sąd Najwyższy ma w tej kwestii odmienne zdanie. Poniżej fragment uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17 października 2023r.  znak III CZP 113/22.  „Z perspektywy kwalifikacji nieruchomości na cele stosowania ustawy, znaczenie ma przedmiot czynności prawnej (przedmiot obrotu) jako wyodrębniona nieruchomość w rozumieniu kodeksu cywilnego. Nie jest istotne, czy składa się ona z jednej, czy większej liczby działek geodezyjnych ani czy jest wyodrębniana z obejmującej większą liczbę działek nieruchomości postrzeganej wieczystoksięgowo. Wydzielenie nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha powoduje więc wyłączenie tej nieruchomości z regulacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w tym z wszelkich rygorów dotyczących obrotu nieruchomościami rolnymi. Jeżeli więc przenoszona jest własność działki mniejszej niż 0,3 ha, to taka czynność nie podlega przepisom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, niezależnie od tego, czy w księdze wieczystej prowadzonej, dla tej działki są jeszcze wpisane inne działki, niż ta która jest przedmiotem obrotu oraz niezależnie od tego, że przenoszący własność nieruchomości jest również właścicielem innych sąsiadujących z nią działek.” 

Biorąc powyższe pod uwagę opiszę pewien scenariusz działania, który może być ułatwieniem w działaniu z gruntami rolnymi. Mamy dużą działkę rolną, którą dzielimy na mniejsze działki o powierzchni 0,3 ha. W ramach pierwszego podziału nie wydzielamy dróg wewnętrznych. Następnie przystępujemy do drugiego etapu, w którym wydzielamy z każdej działki o powierzchni powyżej 0,3 ha fragment pod drogę wewnętrzną. W wyniku podziału powstają nam tzw. resztówki o powierzchni mniejszej niż 0,3ha. Podział pod drogi wewnętrzne musi się odbyć za zgodą prezydenta, burmistrza lub wójta. Czy taka konstrukcja jest zatem dopuszczalna? Żeby odpowiedzieć na to pytanie musimy przeanalizować wyroki sądów administracyjnych. Nie ma w tym obszarze ukształtowanej linii orzeczniczej. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 9 kwietnia 2018r.  znak II SA/Kr 204/18 wskazuje, że taki podział jest możliwy. „Sposób redakcji treści art. 93 ust. 2a u.g.n. koncentruje się na pojęciu wydzielania działki/wydzielonej działki. Ustawodawca zakłada, że przy podziale danej działki, zainteresowany podmiot może być zainteresowany szczególnie właśnie wydzieleniem pewnej/określonej działki, a pozostała w wyniku omawianego podziału działka/część działki jest w tym wypadku dla tego podmiotu, w motywacji/celu podziału względnie obojętna (nie stanowi zatem działki wydzielanej). Natomiast wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 10 stycznia 2018r.  znak II SA/Ke 804/17 wskazuje, że jest to niedopuszczalne. „W art. 93 ust. 2a u.g.n. ustawodawca wyraźnie zakazał (dopuszczając dwa wyjątki) podziału powodującego wydzielenie "działki" gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. W ust. 3a wskazał natomiast, że ww. warunku nie stosuje się do "działek" gruntu projektowanych do wydzielenia pod "drogi wewnętrzne". W przepisie tym forma liczby mnogiej odnosi się działek pod drogi wewnętrzne, również użytych w liczbie mnogiej, nie zaś do innych działek powstałych w wyniku podziału. Omawiana regulacja, jako wyjątek od zasady określonej w ust. 2a musi być intepretowana ściśle i w powiązaniu z ogólną regułą, że w wyniku podziału nieruchomości przeznaczonej w planie miejscowym na cele rolne i leśne nie może powstać działka o pow. mniejszej niż 0,3000 ha.”  Biorąc po uwagę nie jednolite orzecznictwo w tym obszarze, przed rozpoczęciem czynności warto omówić plan działania z osobą prowadzącą postępowania administracyjne w gminie.     

Przyłączenie do nieruchomości sąsiedniej

Jedną z opcji wydzielenia działki rolnej mniejszej niż 0,3 ha jest przyłączenie do nieruchomości sąsiedniej. Taki podział będzie zatwierdzony decyzją przez prezydenta miasta, burmistrza lub wójta. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Co w przypadku gdy zarówno wydzielana działka podlegająca przyłączeniu do nieruchomości sąsiedniej jak i pozostała jest mniejsza niż 0,3 ha. Mamy tu analogiczną sytuację opisaną w akapicie powyżej. Nie ma w tym obszarze ukształtowanej linii orzeczniczej. Znajdziemy wyroki zezwalające na taką praktykę oraz takie które jej nie dopuszczają. Ważne jest zatem, żeby poznać podejście konkretnego organu przed rozpoczęciem działań. W sytuacjach, w których orzecznictwo jest niejednolite, organy zazwyczaj przyjmują konkretny wyrok lub wyroki, którymi podpierają swoje podejście. Dlatego warto je znać przed rozpoczęciem działań.   

Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej 

 Zgodnie z kodeksem cywilnym każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Musimy jednak pamiętać, że zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego może nastąpić wyłączenie z uwzględnieniem przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Musimy się zatem liczy w ograniczeniach związanych np. z powierzchnią gruntu rolnego oraz jego zbyciem. W dalszej części tekstu szczegółowo opisałem te zagadnienia.

Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Załóżmy scenariusz, w którym mamy  np. dwóch współwłaścicieli i nieruchomość rolną o powierzchni  0,3002 ha. Czy możemy dokonać sądowego zniesienia współwłasności takiej nieruchomości uzyskując działki rolne o powierzchni 0,1501 ha? W mojej ocenie kodeks cywilny dopuszcza takie działanie, a przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie będą miały tu zastosowania. Zagrożeniem jest w tym przypadku sytuacja, w której sąd uzna, że podział byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy. Niemniej jest to opcja, którą warto rozważyć przy podziałach nieruchomości rolnych.

Zbycie nieruchomości rolnej

Możliwość podziału ziemi rolnej to jedno, ale możliwość zbycia to już co innego. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego określa, kiedy można i kto może kupić ziemie rolną. Rozłożymy to na kilka przypadków.

1) Działka rolna mniejsza niż 0,3 ha:

- może zakupić każdy, 

- można zbyć w dowolnym momencie bez konieczności uzyskiwania zgód. 

2)Działka rolna większa lub równa 0,3 ha i mniejsza niż 1ha:

- może nabyć każdy,

- nie można sprzedać przed upływem 5 lat chyba, że uzyska się zgodę KOWR. Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej wyraża zgodę w drodze decyzji administracyjnej na zbycie lub oddanie w posiadanie przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.

3) Działka rolna większa lub równa 1 ha:

- może nabyć wyłącznie rolnik indywidualny, 

- nie można sprzedać przed upływem 5 lat chyba, że uzyska się zgodę KOWR. Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej wyraża zgodę w drodze decyzji administracyjnej na zbycie lub oddanie w posiadanie przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.

W przypadku nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast dla nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha nie ma żadnych obostrzeń, o których czytamy powyżej. W przypadku nieruchomości równej lub większej niż 1 ha musimy już uzyskać zgodę KOWR na sprzedaż nieruchomości przed upływam 5 lat i aby ją nabyć musimy być rolnikiem indywidualnym w rozumieniu ustawy.